Покупка недвижимости на Северном Кипре иностранцем: гид 2026

Иностранец может купить недвижимость на Северном Кипре (ТРСК), однако чтобы оформить титул на своё имя, нужно получить разрешение на покупку (PTP) от Совета министров. По состоянию на ноябрь 2026 года процесс в общих чертах выглядит так: вы подписываете договор, в течение месяца регистрируете его в районном земельном управлении (İlçe Tapu Amirliği) и подаёте заявление на разрешение, а после публикации разрешения в Официальной газете (Resmî Gazete) оплачиваете сборы и получаете титул. Поскольку в 2026 году правила менялись несколько раз, ориентироваться нужно на действующее регулирование, а не на старые гайды.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость на Северном Кипре?

Да. Приобретение недвижимости иностранцами на Северном Кипре регулируется Законом № 52/2008 о приобретении недвижимого имущества и долгосрочной аренде (для иностранцев). Согласно этому закону, чтобы зарегистрировать объект на своё имя, иностранному покупателю требуется разрешение Совета министров, а заявления подаются в Министерство внутренних дел. На практике это разрешение называют «разрешением на покупку», или сокращённо PTP (Permission to Purchase). Тексты действующих нормативных актов можно найти на портале законодательства ТРСК.

Разрешения фактически продолжают выдаваться. Только на заседании 5 октября 2026 года Совет министров выдал разрешения на покупку недвижимости 297 иностранным гражданам и изменил действующие разрешения ещё 22 людям. Каждое из этих разрешений выдано при условии, что на объекте нет никаких обременений (ипотеки, ареста и других ограничений). Иными словами, юридическая чистота объекта так же важна, как и само разрешение.

Что изменилось в 2026 году? Действующее регулирование: указ № 89/2026

В 2026 году правила приобретения недвижимости иностранцами пересматривались трижды. В мае 2026 года был опубликован указ, имеющий силу закона, № 63/2026; после истечения его 90-дневного срока действия его сменил указ, имеющий силу закона, № 89/2026, опубликованный в Официальной газете 7 августа 2026 года. В качестве причины было указано, что поправки к закону № 52/2008 не успели принять до ухода парламента на каникулы. А в октябре 2026 года были временно пересмотрены сборы за переоформление титула; актуальные ставки вы найдёте в нашей статье о расходах и налогах при покупке жилья на Северном Кипре.

Практический вывод такой: информация «иностранцы могут купить только один объект и не более одного дёнюма земли», которая часто встречается в интернете, особенно на англоязычных сайтах о недвижимости, относится к прежнему режиму и больше не актуальна. Лимиты, введённые поправками в мае 2024 года, тоже изменены указами 2026 года. Читая любой гайд, обязательно обращайте внимание на дату публикации.

Важно: указы, имеющие силу закона, должны быть утверждены парламентом. Правила приобретения недвижимости иностранцами в 2026 году менялись несколько раз и могут меняться дальше; перед покупкой уточните актуальную ситуацию у своего юриста или у нас.

Сколько объектов иностранец может купить на Северном Кипре? Лимиты по указу 89/2026

По действующему на ноябрь 2026 года указу № 89/2026 объекты, которые можно приобрести с разрешения Совета министров, ограничены следующим образом:

• Квартиры: не более 3 квартир. Граждане стран, которые признают ТРСК и предоставляют киприотам-туркам такое же право, могут купить до 6 квартир.
• Отдельный дом: один дом на участке площадью не более 3 300 м². Второй жилой дом на этом участке строить нельзя.
• Виллы в комплексе: не более 2 двухэтажных вилл; для граждан стран, с которыми соблюдается принцип взаимности, — 3.
• Земельный участок: один участок площадью не более 1 338 м² (1 дёнюм) и только один жилой дом на нём.
• Жилые проекты: иностранцам можно продать не более 80% жилого проекта на земле, отведённой под застройку. Если покупатели — родственники первой степени, свойственники или граждане одной страны, они не могут приобрести больше половины одного участка.

Помимо этого, предусмотрен отдельный инвестиционный путь: инвестиции не менее 10 млн евро в сферы туризма, образования, здравоохранения, промышленности, сельского хозяйства, технологий или НИОКР. Проекты по строительству жилья на продажу под это не подпадают; сумма инвестиций должна быть внесена в банк ТРСК на имя компании и израсходована в течение 2 лет.

Применяя эти лимиты к своей ситуации, будьте внимательны: результат может зависеть от вашего гражданства, объектов, принадлежащих членам вашей семьи, и типа недвижимости, которую вы хотите купить; до покупки уточните у юриста, к какой категории вы относитесь.

Как иностранцу купить недвижимость на Северном Кипре: пошагово

1. Выберите и изучите объект. Определитесь с бюджетом, районом и типом недвижимости. Готовое жильё можно посмотреть в объявлениях о продаже недвижимости на Северном Кипре, а жильё на этапе строительства — среди новых жилых проектов.
2. Закажите проверку титула. Юрист проверит тип титула собственности (koçan), кто является собственником и нет ли на объекте ипотеки, ареста или запрета. О различиях между типами титулов мы рассказали в гиде по типам титулов на Северном Кипре.
3. Отдайте договор купли-продажи на проверку и подпишите его. В договоре должны быть чётко прописаны график платежей, срок сдачи, штрафы за просрочку и порядок возврата платежей, если в разрешении будет отказано.
4. Оплатите гербовый сбор по договору. Договор купли-продажи облагается гербовым сбором (pul vergisi) в размере 0,5% от цены, и этот сбор обычно платит покупатель.
5. Зарегистрируйте договор и подайте заявление на разрешение в течение месяца. По указу 89/2026 новые договоры должны быть зарегистрированы в районном земельном управлении, а заявление на разрешение на покупку подано в течение 1 месяца; в противном случае договор автоматически считается недействительным.
6. Дождитесь разрешения. Заявление рассматривается через Министерство внутренних дел и завершается решением Совета министров. Разрешение публикуется в Официальной газете.
7. Оплатите сборы и получите титул. После публикации разрешения в Официальной газете переоформление титула должно состояться в течение 1 года, а сборы за переоформление должны быть оплачены в течение 75 рабочих дней; иначе разрешение аннулируется.

Давно известная общая практика — оплатить гербовый сбор по договору купли-продажи и сдать его в Земельный кадастр (Tapu Dairesi) в течение 21 дня после подписания. Поскольку теперь для иностранных покупателей дополнительно действует месячный срок на регистрацию и подачу заявления, самый надёжный путь — оплатить гербовый сбор и зарегистрировать договор сразу после подписания. Эти сроки зависят от правил, изменившихся в 2026 году; перед сделкой обязательно уточните их ещё раз.

Какие документы нужны для разрешения на покупку (PTP)?

По указу 89/2026 основной документ для заявления — справка о несудимости с апостилем, полученная не ранее чем за 3 месяца до даты подачи. Министерство может запросить и другие документы, которые сочтёт необходимыми. Если покупатель — компания, справка о несудимости нужна на каждого партнёра.

Кроме того, в пакет входят заявление на имя министерства, копия договора купли-продажи и, если заявление подаёт юрист, доверенность. Поскольку министерство может запросить дополнительные документы в зависимости от ситуации, перед подачей уточните актуальный список у своего юриста. Для перевода и заверения документов на иностранном языке можно воспользоваться нашей услугой перевода и оформления официальных документов.

Сколько ждать разрешения на покупку и что происходит в это время?

Официальный срок выдачи разрешения не установлен. На практике ожидание обычно занимает около 6–12 месяцев; некоторые заявления рассматриваются всего за 3 месяца, а другие затягиваются до 24 месяцев. Поэтому планы по переезду и платежам лучше держать гибкими.

Во время ожидания покупатели, как правило, могут принять объект и пользоваться им. Кроме того, согласно Положению о видах на жительство и визах, покупатель, который оплатил не менее трети стоимости и подал заявление на разрешение на покупку, может подать заявление на вид на жительство как владелец недвижимости. Когда титул будет оформлен на ваше имя, можно получить вид на жительство сроком до 5 лет без требований к доходу — при условии, что жильё пригодно для проживания и используется для этой цели. Подробности — в нашем гиде по виду на жительство на Северном Кипре.

Учтите ещё один момент: по указу 89/2026 к недавно купленному жилью нельзя подключить постоянное или временное электричество и воду, пока не оплачены все налоги и сборы (строительное электроснабжение под это правило не подпадает). Планируйте переезд с учётом оплаты сборов.

Могут ли отказать в разрешении на покупку?

Да. Среди причин отказа называют судимость или близость объекта к военным зонам. На практике покупатели часто платят до получения разрешения и берут этот риск на себя. Поэтому рекомендуется включить в договор пункт о возврате уплаченной суммы в случае отказа в разрешении.

Договоры, заключённые раньше, и покупки сверх лимита

Указ 89/2026 устанавливает отдельные сроки для договоров, подписанных до поправок мая 2024 года. Такие договоры должны быть зарегистрированы, а заявления на разрешение поданы в течение 6 месяцев. Для достроенных и сданных объектов на переоформление титула и уплату налогов отводится 36 месяцев.

Те, кто купил больше положенного лимита, могут получить свидетельство о праве пользования сроком на 10 лет, если в течение 6 месяцев уведомят министерство и заплатят 1% от цены покупки (при уведомлении после этого срока — 3%). Это свидетельство не даёт права собственности. Если у вас договор, заключённый раньше, не откладывая покажите его юристу.

Обязателен ли юрист при покупке недвижимости на Северном Кипре?

По закону нанимать юриста при покупке недвижимости на Северном Кипре не обязательно, но иностранным покупателям это настоятельно рекомендуется. Обычно юрист проверяет титул, изучает договор, а также по доверенности от вашего имени регистрирует договор в Земельном кадастре и подаёт заявление на разрешение на покупку.

Гонорары зависят от конкретной фирмы. По диапазонам, которые приводят агентства, услуги юриста стоят примерно 1 500–2 500 £ + 16% НДС. Важно, чтобы ваш юрист был независим от продавца и застройщика — это помогает избежать конфликта интересов. В каком бы районе вы ни покупали — в Кирении, Искеле (Лонг-Бич), Фамагусте или Никосии, — эти шаги одинаковы.

Чем поможет Dornika?

Вместе с независимыми юристами Dornika проверяет запись о титуле и обременения, а также сопровождает регистрацию договора купли-продажи и подачу заявления на разрешение на покупку для иностранных покупателей. Чтобы спланировать процесс в период, когда правила часто меняются, ознакомьтесь с нашей услугой консультирования по недвижимости или свяжитесь с нами напрямую.

Часто задаваемые вопросы

Сколько квартир иностранец может купить на Северном Кипре?

По состоянию на ноябрь 2026 года, согласно указу № 89/2026, иностранцы с разрешения Совета министров могут купить не более 3 квартир; для граждан стран, с которыми соблюдается принцип взаимности, лимит — 6 квартир. Для отдельных домов, вилл и земельных участков действуют отдельные лимиты, а поскольку правила часто меняются, перед сделкой их нужно уточнять.

Сколько времени занимает получение разрешения на покупку на Северном Кипре?

Официальный срок не установлен. На практике ожидание обычно составляет около 6–12 месяцев, но бывают заявления, которые рассматриваются быстрее или дольше.

Можно ли въехать в жильё до получения разрешения на покупку?

На практике в ожидании разрешения покупатели часто могут принять объект и пользоваться им. Однако по указу 89/2026 к недавно купленному жилью нельзя подключить электричество и воду, пока не оплачены все налоги и сборы.

Нужен ли юрист при покупке жилья на Северном Кипре?

По закону это не обязательно. Тем не менее для иностранных покупателей работа с независимым юристом на таких этапах, как проверка титула, изучение договора и подача заявления на разрешение, — самый надёжный путь.

Когда нужно зарегистрировать договор купли-продажи в Земельном кадастре?

По указу 89/2026 иностранные покупатели должны зарегистрировать договор в районном земельном управлении и подать заявление на разрешение в течение 1 месяца; в противном случае договор считается недействительным. Надёжнее всего оплатить гербовый сбор и зарегистрировать договор сразу после подписания.

Даёт ли собственное жильё на Северном Кипре право на вид на жительство?

При определённых условиях — да. Если титул оформлен на ваше имя, можно получить вид на жительство сроком до 5 лет без требований к доходу; при покупке по договору нужно оплатить не менее трети стоимости и подать заявление на разрешение на покупку.