شراء عقار في شمال قبرص للأجانب: دليل الإذن والإجراءات 2026

يمكن للأجانب شراء عقار في جمهورية شمال قبرص التركية، لكن نقل سند الملكية إلى اسمك يتطلب الحصول على إذن شراء (PTP) من مجلس الوزراء. واعتبارًا من نوفمبر 2026 تسير العملية تقريبًا على النحو التالي: توقّع العقد، ثم تسجّله خلال شهر واحد لدى مديرية الطابو في القضاء (İlçe Tapu Amirliği) وتقدّم طلب الإذن، وبعد نشر الإذن في الجريدة الرسمية تدفع الرسوم وتتسلّم سند الملكية. ولأن القواعد تغيّرت عدة مرات في 2026، ينبغي الرجوع إلى التنظيم الساري لا إلى الأدلة القديمة.

هل يمكن للأجانب شراء عقار في شمال قبرص؟

نعم. يخضع تملّك الأجانب للعقارات في شمال قبرص لقانون تملّك الأموال غير المنقولة والإيجار طويل الأجل (الأجانب) رقم 52/2008. وبموجب هذا القانون يحتاج المشتري الأجنبي إلى إذن من مجلس الوزراء ليتمكّن من تسجيل العقار باسمه، وتُقدَّم الطلبات إلى وزارة الداخلية. ويُعرف هذا الإذن عمليًا باسم «إذن الشراء» أو باختصاره الإنجليزي PTP (Permission to Purchase). ويمكنك الاطلاع على نصوص التشريعات السارية عبر بوابة التشريعات في شمال قبرص.

ولا تزال الأذونات تُمنح فعليًا. ففي اجتماعه المنعقد في 5 أكتوبر 2026 وحده، منح مجلس الوزراء إذن شراء عقارات لـ297 شخصًا من جنسيات أجنبية وعدّل الأذونات القائمة لـ22 شخصًا. وقد رُبط كل إذن من هذه الأذونات بشرط ألا يكون على العقار أي عبء (أي قيود مثل الرهن أو الحجز). أي أن سلامة العقار من الناحية القانونية لا تقل أهمية عن الإذن نفسه.

ما الذي تغيّر في 2026؟ التنظيم الحالي: المرسوم رقم 89/2026

أُعيد تنظيم قواعد تملّك الأجانب ثلاث مرات خلال عام 2026. ففي مايو 2026 صدر المرسوم بقوة القانون رقم 63/2026، وعندما انتهت مدته البالغة 90 يومًا حلّ محله المرسوم بقوة القانون رقم 89/2026 المنشور في الجريدة الرسمية في 7 أغسطس 2026. وكان المبرّر أن تعديلات القانون رقم 52/2008 لم تُقرّ قبل دخول البرلمان في عطلته. أما في أكتوبر 2026 فقد أُعيد تحديد رسوم الطابو بصفة مؤقتة؛ ويمكنك الاطلاع على النسب الحالية في مقالنا تكاليف وضرائب شراء منزل في شمال قبرص.

والنتيجة العملية لذلك: المعلومة المتداولة على الإنترنت، ولا سيما في مواقع العقارات الناطقة بالإنجليزية، بأن «الأجانب لا يمكنهم شراء سوى عقار واحد وأرض لا تتجاوز دونمًا واحدًا» تعود إلى النظام القديم ولم تعد سارية. كما أن الحدود التي فرضها تعديل مايو 2024 تغيّرت هي الأخرى بمراسيم 2026. لذا انتبه دائمًا إلى تاريخ نشر أي دليل تقرؤه.

ملاحظة مهمة: يجب أن يصادق البرلمان على المراسيم بقوة القانون. وقد تغيّرت القواعد المتعلقة بتملّك الأجانب عدة مرات في 2026 وقد تستمر في التغيّر؛ لذا تحقّق من الوضع الحالي مع محاميك أو معنا قبل الشراء.

كم عقارًا يمكن للأجانب شراؤه في شمال قبرص؟ الحدود وفق 89/2026

اعتبارًا من نوفمبر 2026، وبموجب المرسوم رقم 89/2026 الساري، حُدِّدت العقارات التي يمكن تملّكها بإذن من مجلس الوزراء على النحو التالي:

• الشقق: 3 شقق كحد أقصى. ويمكن لمواطني الدول التي تعترف بجمهورية شمال قبرص التركية وتمنح القبارصة الأتراك الحق نفسه شراء 6 شقق كحد أقصى.
• المنزل المستقل: منزل واحد على أرض لا تتجاوز مساحتها 3,300 م². ولا يجوز بناء مسكن ثانٍ على هذه الأرض.
• الفلل داخل المجمّعات السكنية: فيلتان من طابقين كحد أقصى؛ ويرتفع العدد إلى 3 لمواطني الدول التي تتحقق معها المعاملة بالمثل.
• الأراضي: قطعة أرض واحدة لا تتجاوز 1,338 م² (دونم واحد) ومسكن واحد فقط عليها.
• المشاريع السكنية: يجوز بيع 80% كحد أقصى من أي مشروع سكني على أرض مفتوحة للبناء إلى الأجانب. ولا يجوز للمشترين، إن كانوا أقارب من الدرجة الأولى أو أصهارًا أو من مواطني الدولة نفسها، شراء أكثر من نصف قطعة أرض واحدة.

وإلى جانب ذلك حُدِّد مسار استثماري مستقل: استثمار لا يقل عن 10 ملايين يورو في مجالات السياحة أو التعليم أو الصحة أو الصناعة أو الزراعة أو التكنولوجيا أو البحث والتطوير. ولا تدخل مشاريع بناء المساكن بغرض البيع ضمن هذا النطاق؛ ويجب إيداع مبلغ الاستثمار باسم الشركة في أحد بنوك شمال قبرص وإنفاقه خلال سنتين.

كن حذرًا عند تطبيق هذه الحدود على حالتك: فجنسيتك وعقارات أفراد عائلتك ونوع العقار الذي تريد شراءه قد تغيّر النتيجة؛ لذا حدّد مع محاميك الفئة التي تنتمي إليها قبل الشراء.

خطوات شراء عقار في شمال قبرص للأجانب

1. اختر العقار وادرسه جيدًا. حدّد ميزانيتك والمنطقة ونوع العقار. يمكنك تصفّح إعلانات المنازل المعروضة للبيع في شمال قبرص للعقارات الجاهزة، والمشاريع السكنية الجديدة للعقارات قيد الإنشاء.
2. اطلب البحث في سجل الطابو. يتحقق محاميك من نوع سند الملكية (koçan)، ومن هو المالك، وما إذا كان على العقار رهن أو حجز أو إجراء تحفّظي. شرحنا الفرق بين أنواع سندات الملكية في دليلنا لأنواع سندات الطابو في شمال قبرص.
3. اطلب مراجعة عقد البيع ثم وقّعه. يجب أن ينص العقد بوضوح على خطة الدفع وتاريخ التسليم وغرامات التأخير وكيفية استرداد المدفوعات إذا رُفض الإذن.
4. اختم العقد بالدمغة. يخضع عقد البيع لضريبة الدمغة (pul vergisi) بنسبة 0.5% من الثمن، ويدفعها المشتري عادةً.
5. سجّل العقد وقدّم طلب الإذن خلال شهر واحد. وفق 89/2026 يجب تسجيل العقود الجديدة لدى مديرية الطابو في القضاء وتقديم طلب إذن الشراء خلال شهر واحد؛ وإلا يُعدّ العقد باطلًا تلقائيًا.
6. انتظر الإذن. يُعالَج الطلب عبر وزارة الداخلية وينتهي بقرار من مجلس الوزراء، ثم يُنشر الإذن في الجريدة الرسمية.
7. ادفع الرسوم وتسلّم سند الملكية. بعد نشر الإذن في الجريدة الرسمية يجب إتمام نقل الملكية خلال سنة واحدة، ودفع رسوم النقل خلال 75 يوم عمل؛ وإلا يسقط الإذن.

الممارسة العامة المعروفة منذ زمن طويل هي ختم عقد البيع بالدمغة وإيداعه لدى دائرة الطابو خلال 21 يومًا من التوقيع. ونظرًا لوجود مهلة إضافية مدتها شهر للتسجيل وتقديم الطلب بالنسبة إلى المشترين الأجانب، فإن الطريق الأكثر أمانًا هو ختم العقد وتسجيله فور توقيعه. وهذه المهل مرتبطة بقواعد تغيّرت في 2026؛ لذا أعد التحقق منها قبل أي إجراء.

ما المستندات المطلوبة لإذن الشراء (PTP)؟

وفق 89/2026 فإن المستند الأساسي في الطلب هو صحيفة الحالة الجنائية المصدّقة بالأبوستيل الصادرة قبل 3 أشهر كحد أقصى من تاريخ الطلب. ويجوز للوزارة طلب مستندات أخرى تراها ضرورية. وإذا كان المشتري شركة فيلزم تقديم صحيفة حالة جنائية مستقلة لكل شريك.

وإلى جانب ذلك يتضمّن الملف عريضة موجّهة إلى الوزارة، ونسخة من عقد البيع، ووكالة قانونية إذا كان المحامي يتولى الطلب. ولأن الوزارة قد تطلب مستندات إضافية بحسب الحالة، تحقّق من القائمة الحالية مع محاميك قبل التقديم. ولترجمة المستندات المحرّرة بلغات أجنبية وتصديقها يمكنك الاستفادة من خدمة الترجمة والمستندات الرسمية لدينا.

كم يستغرق إذن الشراء، وماذا يحدث أثناء الانتظار؟

لا توجد مدة رسمية محددة لصدور الإذن. وفي الواقع يستغرق الانتظار عادةً نحو 6–12 شهرًا؛ فبعض الطلبات تُبتّ في مدة قصيرة تصل إلى 3 أشهر، بينما يمتد بعضها حتى 24 شهرًا. لذلك من المفيد أن تُبقي خطة انتقالك ودفعاتك مرنة.

خلال فترة الانتظار يستطيع المشترون عادةً تسلّم العقار واستخدامه. كما أنه بموجب لائحة تصاريح الإقامة والتأشيرات، يحق للمشتري الذي دفع ثلث ثمن البيع على الأقل وتقدّم بطلب إذن الشراء أن يتقدّم بطلب تصريح إقامة بصفته مالكًا للعقار. وعندما يُنقل سند الملكية إلى اسمك يمكنك الحصول على تصريح إقامة لمدة تصل إلى 5 سنوات دون اشتراط دخل، بشرط أن يكون المسكن صالحًا للسكن ومستخدمًا لهذا الغرض. للتفاصيل راجع دليلنا لتصريح الإقامة في شمال قبرص.

ولا تنسَ نقطة أخرى: وفق 89/2026 لا يجوز توصيل الكهرباء والماء بشكل دائم أو مؤقت إلى مسكن مشترى حديثًا قبل دفع جميع الضرائب والرسوم (وتُستثنى كهرباء مواقع البناء من هذه القاعدة). خطّط لموعد انتقالك وفقًا لمواعيد دفع الرسوم.

هل يمكن رفض إذن الشراء؟

نعم. من أسباب الرفض وجود سجل جنائي أو قرب العقار من مناطق عسكرية. وفي الواقع كثيرًا ما يدفع المشترون قبل صدور الإذن ويتحمّلون هذه المخاطرة. لذلك يُنصح بإضافة بند إلى العقد ينظّم استرداد المبالغ المدفوعة في حال رفض الإذن.

العقود القديمة والمشتريات التي تتجاوز الحد

ينص 89/2026 على مهل مستقلة للعقود الموقّعة قبل تعديل مايو 2024؛ إذ يجب تسجيل هذه العقود وتقديم طلب الإذن خلال 6 أشهر. أما المساكن المكتملة والمسلَّمة فقد مُنحت مهلة 36 شهرًا لنقل الملكية ودفع الضرائب.

ويمكن لمن اشتروا ما يتجاوز الحد المسموح لهم الحصول على شهادة حق استخدام لمدة 10 سنوات إذا أخطروا الوزارة خلال مهلة الأشهر الستة ودفعوا 1% من ثمن البيع (أو 3% إذا جاء الإخطار بعد انقضاء المهلة). ولا تمنح هذه الشهادة حق الملكية. وإذا كان لديك عقد قديم فاطلب من محامٍ مراجعة وضعك دون إضاعة الوقت.

هل المحامي إلزامي عند شراء عقار في شمال قبرص؟

توكيل محامٍ عند شراء عقار في شمال قبرص ليس إلزاميًا قانونًا، لكنه موصى به بشدة للمشترين الأجانب. يتولى المحامي عادةً البحث في سجل الطابو، ومراجعة العقد، وتسجيل العقد لدى دائرة الطابو، وتقديم طلب إذن الشراء نيابةً عنك بموجب وكالة.

تختلف الأتعاب من مكتب إلى آخر. ووفق النطاقات التي تذكرها الوكالات العقارية تبلغ أتعاب المحامي نحو £1,500–£2,500 + 16% ضريبة القيمة المضافة. ومن المهم أن يكون محاميك مستقلًا عن البائع والمطوّر لتجنّب أي تضارب محتمل في المصالح. وهذه الخطوات واحدة أيًّا كانت المنطقة التي تشتري فيها: كيرينيا أو إسكيلي (لونغ بيتش) أو فاماغوستا أو نيقوسيا.

كيف تساعدك دورنيكا؟

في دورنيكا نراجع مع محامين مستقلين سجل الطابو والقيود المسجّلة على العقار، ونتابع تسجيل عقد البيع وطلب إذن الشراء للمشترين الأجانب. وفي هذه المرحلة التي تتغيّر فيها القواعد كثيرًا، يمكنك الاطلاع على خدمة الاستشارات العقارية لدينا لتخطيط العملية، أو التواصل معنا مباشرة.

الأسئلة الشائعة

كم منزلًا يمكن للأجانب شراؤه في شمال قبرص؟

اعتبارًا من نوفمبر 2026، ووفق المرسوم رقم 89/2026، يمكن للأجانب شراء 3 شقق كحد أقصى بإذن من مجلس الوزراء؛ ويرتفع الحد إلى 6 شقق لمواطني الدول التي تتحقق معها المعاملة بالمثل. وهناك حدود مستقلة للمنازل المستقلة والفلل والأراضي، ولأن القواعد تتغيّر كثيرًا يلزم التحقق منها قبل أي إجراء.

كم يستغرق صدور إذن الشراء في شمال قبرص؟

لا توجد مدة رسمية محددة. وفي الواقع يستغرق الانتظار عادةً نحو 6–12 شهرًا، وإن كانت بعض الطلبات تُبتّ في مدة أقصر أو أطول.

هل يمكنني الانتقال إلى المنزل قبل صدور إذن الشراء؟

في الواقع كثيرًا ما يتسلّم المشترون العقار ويستخدمونه أثناء انتظار الإذن. لكن وفق 89/2026 لا يجوز توصيل الكهرباء والماء إلى مسكن مشترى حديثًا قبل دفع جميع الضرائب والرسوم.

هل المحامي شرط لشراء منزل في شمال قبرص؟

ليس إلزاميًا قانونًا. ومع ذلك فإن العمل مع محامٍ مستقل في خطوات مثل البحث في سجل الطابو ومراجعة العقد وطلب الإذن هو الطريق الأكثر أمانًا للمشترين الأجانب.

متى يجب تسجيل عقد البيع لدى دائرة الطابو؟

وفق 89/2026 يجب على المشترين الأجانب تسجيل العقد لدى مديرية الطابو في القضاء وتقديم طلب الإذن خلال شهر واحد؛ وإلا يُعدّ العقد باطلًا. والأكثر أمانًا ختم العقد بالدمغة وتسجيله فور التوقيع.

هل يمنح تملّك منزل في شمال قبرص تصريح إقامة؟

نعم بشروط معيّنة. فإذا كان سند الملكية باسمك يمكنك الحصول على تصريح إقامة لمدة تصل إلى 5 سنوات دون اشتراط دخل؛ أما في حالات الشراء بعقد فيجب أن تكون قد دفعت ثلث الثمن على الأقل وتقدّمت بطلب إذن الشراء.