رسوم الطابو وتكاليف شراء منزل في شمال قبرص 2026: دليل بأمثلة حسابية

أبرز التكاليف التي يدفعها المشتري عند شراء منزل في جمهورية شمال قبرص التركية هي رسوم الطابو، وضريبة الدمغة بنسبة 0.5% على عقد البيع، وضريبة القيمة المضافة على المساكن الجديدة، وأتعاب المحامي، وتوصيلات الكهرباء والماء. ووفق النسب المطبّقة مؤقتًا من 7 أكتوبر 2026 حتى 5 يناير 2027، تبلغ رسوم الطابو 4% على العقار الأول لمواطني الدول التي لا تعترف بجمهورية شمال قبرص التركية. وبحسب المثال الحسابي أدناه، ينبغي توقّع تكاليف إضافية تعادل نحو 6–7% من السعر في المسكن المستعمل، ونحو 12–15% في المسكن الجديد المشترى من المطوّر.

ما التكاليف التي تُدفع عند شراء منزل في شمال قبرص؟

السعر المعلن لأي مسكن في شمال قبرص ليس سوى جزء من التكلفة الإجمالية. وفيما يلي البنود التي ستواجهها عمومًا بصفتك مشتريًا:

• رسوم الطابو (tapu harcı): الرسوم التي تُدفع عند نقل سند الملكية، وهي أكبر البنود.
• ضريبة الدمغة (pul vergisi): 0.5% من قيمة عقد البيع.
• ضريبة القيمة المضافة (KDV): على المساكن الجديدة المشتراة من المطوّر فقط.
• أتعاب المحامي: مقابل البحث في سجل الطابو والعقد وإجراءات إذن الشراء.
• الكهرباء والماء: رسوم التوصيل وتكاليف الاشتراك.
• أخرى: تصديقات كاتب العدل، ورسوم تسجيل الرهن إن كنت تستخدم قرضًا.

وبعد أن تصبح مالكًا تأتي ضريبة العقار السنوية التي تُدفع للبلدية، وضريبة دخل الإيجار إذا أجّرت المنزل. ونتناول هذه البنود واحدًا تلو الآخر فيما يلي.

رسوم الطابو في شمال قبرص 2026: النسب المؤقتة

أُعيد تحديد رسوم الطابو بموجب لائحة (تعديل) رسوم وأجور دائرة الطابو والمساحة. والنسب الجديدة سارية مؤقتًا من 7 أكتوبر 2026 حتى 5 يناير 2027. والنسب أدناه نسب إجمالية تشمل، إضافة إلى رسوم النقل، حصتي لجنة الأموال غير المنقولة ووحدة الإسكان.

مواطنو الدول التي لا تعترف بجمهورية شمال قبرص التركية

لمواطني دول مثل المملكة المتحدة وألمانيا وروسيا وإيران:

• العقار الأول: 4%
• العقار الثاني: 5.5%
• العقار الثالث: 6%

مواطنو الدول التي تعترف بجمهورية شمال قبرص التركية (تركيا)

• العقاران الأول والثاني: 4%
• العقاران الثالث والرابع: 5.5%
• العقاران الخامس والسادس: 6%

مواطنو شمال قبرص والهبات والرهن

• التملّك الأول لمواطني شمال قبرص (لمرة واحدة وضمن حدود المساحة): 2% (خُفّضت من 3%). التملّك الثاني: 4% (خُفّضت من 6%).
• الهبة: من الوالدين إلى الأبناء 0.2%؛ بين الزوجين أو من الأجداد إلى الأحفاد 0.4%؛ وسائر الهبات 3%. النقل إلى شركة يملك فيها الشخص 25% على الأقل من الحصص: 1%.
• تسجيل الرهن: 1% من الحد الأقصى للمبلغ المضمون.

أما النسبة الأساسية البالغة 6% (مع 3% مخفّضة عند الشراء الأول) والنسب التي تصل إلى 12% للأجانب، والتي قد لا تزال تصادفها على الإنترنت، فتعود إلى ما قبل 7 أكتوبر 2026 ولم تعد سارية. وإذا صادفت جداول تعرض نسبًا مختلفة فاعتمد اللائحة الحالية المنشورة في الجريدة الرسمية. والمعاملات التي تبدأ خلال الفترة المؤقتة تستمر بهذه النسب.

والتوقيت مهم أيضًا للمشترين الأجانب: فوفق المرسوم رقم 89/2026 يجب دفع رسوم النقل خلال 75 يوم عمل من نشر إذن الشراء في الجريدة الرسمية، وإلا يسقط الإذن.

ملاحظة: نسب رسوم الطابو مؤقتة وقد تتغيّر بعد 5 يناير 2027. ولأن القواعد تتغيّر كثيرًا، تحقّق دائمًا من النسبة الحالية مع محامٍ أو مع دورنيكا قبل أي معاملة.

ضريبة الدمغة: 0.5% من عقد البيع

يخضع عقد البيع لضريبة الدمغة بنسبة 0.5% من قيمة العقد، ويدفعها المشتري عادةً. ووفق القاعدة العامة في قانون الدمغة يجب ختم العقود بالدمغة خلال شهر واحد من التوقيع؛ والتأخير يؤدي إلى غرامة. ويوضّح التعميم رقم 5/2024 الصادر عن دائرة الدخل والضرائب أنه إذا كُتب السعر في العقد بصيغة «الثمن + ضريبة القيمة المضافة» فإن الضريبة تدخل في وعاء ضريبة الدمغة.

والممارسة الشائعة في سوق العقارات هي ختم عقد البيع وإيداعه لدى دائرة الطابو خلال 21 يومًا من التوقيع. ويجب على المشترين الأجانب كذلك تسجيل العقد وتقديم طلب إذن الشراء خلال شهر واحد. وقد شرحنا تفاصيل العملية في دليلنا لشراء عقار في شمال قبرص للأجانب.

هل تُدفع ضريبة القيمة المضافة عند شراء مسكن جديد؟

تبلغ ضريبة القيمة المضافة على المساكن الجديدة المشتراة من المطوّر عادةً 5%، وتُدفع في الغالب عند التسليم. ولا تُدفع هذه الضريبة على المساكن المستعملة (المشتراة من فرد). ولأن النسبة قد تتغيّر، اطلب من محاميك التحقق منها قبل توقيع العقد.

وانتبه دائمًا إلى ما إذا كان السعر في العقد شاملًا لضريبة القيمة المضافة أم مكتوبًا بصيغة «الثمن + ضريبة القيمة المضافة». فهذا الفرق يؤثّر في المبلغ الإجمالي الذي ستدفعه وفي وعاء ضريبة الدمغة معًا. ويمكنك الاطلاع على خيارات المساكن الجديدة في صفحة المشاريع السكنية في شمال قبرص.

المحامي وتوصيلات الكهرباء والماء وتكاليف أخرى

المبالغ التالية تقريبية وفق النطاقات التي تذكرها الوكالات العقارية، وتختلف بحسب المنطقة والعقار ومقدّم الخدمة:

• أتعاب المحامي: نحو £1,500–£2,500 + 16% ضريبة القيمة المضافة، أي نحو £1,740–£2,900 شاملة الضريبة.
• رسوم توزيع/توصيل الكهرباء: نحو £1,500–£5,000.
• اشتراكا الماء والكهرباء: نحو £220 و£200 على التوالي.
• كاتب العدل: نحو £15 لكل مستند.
• تسجيل الرهن: 1% من مبلغ الضمان إذا كنت تستخدم قرضًا سكنيًا.

ووفق 89/2026 لا يجوز توصيل الكهرباء والماء بشكل دائم أو مؤقت إلى مسكن مشترى حديثًا قبل دفع جميع الضرائب والرسوم. أي أنه عند التخطيط لتكاليف التوصيل يجب أن تُدرج دفع الرسوم في جدولك الزمني أيضًا. ويمكنك الاطلاع على أحدث المعلومات حول تعرفة الكهرباء والتأمين عبر الموقع الرسمي لهيئة الكهرباء KIB-TEK.

مثال حسابي: إجمالي تكاليف شراء منزل بقيمة £150,000

هذا القسم مجرد مثال وليس عرض أسعار نهائيًا. وقد أُجري الحساب بالنسب المطبّقة مؤقتًا منذ 7 أكتوبر 2026 وبالنطاقات التقريبية الواردة أعلاه. الافتراضات: المشتري مواطن دولة لا تعترف بجمهورية شمال قبرص التركية (المملكة المتحدة مثلًا)، وهذا أول عقار له في شمال قبرص؛ ورسوم الطابو 4%. وللتبسيط حُسبت الرسوم على أساس ثمن البيع، بينما تتحدد القيمة الخاضعة للرسوم أثناء المعاملة. والمبالغ معروضة بالجنيه الإسترليني؛ تحقّق أثناء المعاملة من العملة وسعر الصرف اللذين سيتم الدفع بهما.

المثال 1: مسكن مستعمل بقيمة £150,000

• ضريبة الدمغة (0.5% × £150,000): £750
• رسوم الطابو (4% × £150,000): £6,000
• ضريبة القيمة المضافة: لا تُفرض على المسكن المستعمل، £0
• أتعاب المحامي (شاملة الضريبة): £1,740–£2,900
• اشتراكا الماء والكهرباء: نحو £420
• إجمالي التكاليف الإضافية: نحو £8,910–£10,070 (نحو 6–7% من السعر)

إذا كان المسكن موصولًا بالفعل، فتحقّق قبل الشراء مما إذا كانت هناك حاجة إلى رسوم توصيل كهرباء إضافية؛ فإن لزمت يُضاف هذا المبلغ إلى الإجمالي.

المثال 2: مسكن جديد من المطوّر بقيمة £150,000 + ضريبة القيمة المضافة

• ضريبة القيمة المضافة (5% × £150,000): £7,500
• ضريبة الدمغة (0.5% × £157,500 لأن العقد بصيغة «الثمن + ضريبة القيمة المضافة»): £787.50
• رسوم الطابو (4% × £150,000): £6,000
• أتعاب المحامي (شاملة الضريبة): £1,740–£2,900
• رسوم توصيل الكهرباء: £1,500–£5,000
• اشتراكا الماء والكهرباء: نحو £420
• إجمالي التكاليف الإضافية: نحو £17,950–£22,610 (نحو 12–15% من السعر)

إذا كان المشتري نفسه يشتري عقاره الثاني فترتفع رسوم الطابو إلى 5.5%، وفي العقار الثالث إلى 6%. أما مواطنو الجمهورية التركية فالنسبة 4% على أول عقارين. ويمكنك إجراء تحويل العملات وحساب أقساط القرض لسيناريوك الخاص عبر أدوات حساب الرهن العقاري والعملات لدينا.

بعد التملّك: ضريبة العقار ودخل الإيجار

تُدفع ضريبة العقار السنوية للبلدية وتُحسب على أساس المتر المربع. ويختلف مبلغها من بلدية إلى أخرى، وهو منخفض جدًا بوجه عام؛ ويمكنك معرفة المبلغ الحالي من البلدية التي يتبع لها عقارك.

وإذا كنت تفكّر في تأجير المنزل فانتبه إلى أمرين. أولًا، عقد الإيجار يخضع كذلك لضريبة الدمغة: النسبة 0.5% من إجمالي قيمة العقد بما فيها الإيجار وبنود مثل التأمين ورسوم الخدمات، ويجب ختم العقد خلال شهر واحد من التوقيع. ثانيًا، يخضع دخل الإيجار للضريبة، وقد تختلف النسبة بحسب ما إذا كان الإيجار بالليرة التركية أو بعملة أجنبية؛ تحقّق من النسبة الحالية لدى دائرة الدخل والضرائب أو مع محاسبك. ويمكنك تصفّح سوق الإيجار عبر إعلانات المنازل للإيجار في شمال قبرص.

ما الضريبة التي يدفعها البائع؟

يدفع البائع أيضًا عند البيع ضريبة على قيمة البيع المصرّح بها؛ وتُعرف هذه الضريبة شعبيًا بضريبة زيادة القيمة أو الضريبة المقتطعة. وتختلف النسبة بحسب ما إذا كان البائع فردًا أم محترفًا (شركة أو شخصًا يبيع كثيرًا). ولأن النسبة والإعفاءات المحتملة تتغيّر بحسب وضع البائع، فإن كنت بائعًا فتحقّق دائمًا من النسبة الحالية مع محامٍ أو محاسب. والمهم بالنسبة إليك كمشترٍ أن ينص العقد بوضوح على من يدفع كل تكلفة.

كيف تساعدك دورنيكا؟

في دورنيكا نشاركك حسابات الضرائب والرسوم بشفافية قبل الشراء، ونتابع مع محامين مستقلين إجراءات العقد ونقل الملكية. ولتحديد ميزانيتك بدقة يمكنك الاطلاع على خدمة الاستشارات العقارية لدينا أو التواصل معنا.

الأسئلة الشائعة

كم تبلغ رسوم الطابو في شمال قبرص؟

مؤقتًا من 7 أكتوبر 2026 حتى 5 يناير 2027، تبلغ رسوم الطابو لمواطني الدول التي لا تعترف بجمهورية شمال قبرص التركية 4% على العقار الأول، و5.5% على الثاني، و6% على الثالث. ولأن النسب مؤقتة يجب التحقق منها قبل أي معاملة.

كم يدفع المواطنون الأتراك رسوم طابو في شمال قبرص؟

وفق النسب المؤقتة يدفع مواطنو الجمهورية التركية رسوم طابو بنسبة 4% على العقارين الأول والثاني، و5.5% على الثالث والرابع، و6% على الخامس والسادس.

هل تُدفع ضريبة القيمة المضافة عند شراء منزل في شمال قبرص؟

تبلغ ضريبة القيمة المضافة على المساكن الجديدة المشتراة من المطوّر عادةً 5%، وتُدفع في الغالب عند التسليم. ولا تُدفع على المساكن المستعملة.

متى تُدفع ضريبة الدمغة في شمال قبرص؟

يخضع عقد البيع لضريبة الدمغة بنسبة 0.5% من الثمن، ووفق القاعدة العامة في قانون الدمغة يجب ختمه خلال شهر واحد من التوقيع. وفي الواقع فإن ختم العقد فور توقيعه هو الطريق الأكثر أمانًا.

متى يجب عليّ دفع رسوم الطابو؟

بالنسبة إلى المشترين الأجانب، ووفق 89/2026، يجب دفع رسوم النقل خلال 75 يوم عمل من نشر إذن الشراء في الجريدة الرسمية، وإلا يسقط الإذن. كما يجب إتمام نقل الملكية خلال سنة واحدة.

كم تبلغ ضريبة العقار السنوية في شمال قبرص؟

تُدفع ضريبة العقار السنوية للبلدية وتُحسب على أساس المتر المربع، وهي منخفضة عادةً. ولأن المبلغ يختلف من بلدية إلى أخرى، اعرف الرقم الحالي من البلدية التي يتبع لها عقارك.