راهنمای خرید ملک در قبرس شمالی برای خارجی‌ها: مجوز و مراحل 2026

خرید ملک در قبرس شمالی برای اتباع خارجی امکان‌پذیر است؛ اما برای اینکه سند به نام شما منتقل شود، باید از هیئت وزیران مجوز خرید (PTP) بگیرید. از نوامبر 2026، روند کار به‌طور کلی چنین است: قرارداد را امضا می‌کنید، ظرف یک ماه آن را در اداره ثبت املاک منطقه (İlçe Tapu Amirliği) ثبت کرده و درخواست مجوز را ارائه می‌دهید و پس از انتشار مجوز در روزنامه رسمی، عوارض را پرداخت کرده و سند را تحویل می‌گیرید. از آنجا که قوانین در سال 2026 چند بار تغییر کرده است، باید به مقررات فعلی رجوع کرد، نه به راهنماهای قدیمی.

آیا خارجی‌ها می‌توانند در قبرس شمالی ملک بخرند؟

بله. تملک اموال غیرمنقول توسط خارجی‌ها در قبرس شمالی تابع قانون شماره 52/2008 «تملک اموال غیرمنقول و اجاره بلندمدت (اتباع خارجی)» است. طبق این قانون، خریدار خارجی برای ثبت ملک به نام خود به مجوز هیئت وزیران نیاز دارد و درخواست‌ها به وزارت کشور ارائه می‌شود. در عمل به این مجوز «مجوز خرید» یا با مخفف انگلیسی آن PTP (Permission to Purchase) گفته می‌شود. متن قوانین جاری را می‌توانید در پورتال قوانین قبرس شمالی ببینید.

صدور مجوزها در عمل ادامه دارد. هیئت وزیران تنها در جلسه 5 اکتبر 2026 به 297 تبعه خارجی مجوز خرید ملک داد و مجوز موجود 22 نفر را اصلاح کرد. هر یک از این مجوزها مشروط به این بود که هیچ باری (محدودیت‌هایی مانند رهن یا توقیف) روی ملک وجود نداشته باشد. یعنی سلامت حقوقی ملک به همان اندازه خود مجوز اهمیت دارد.

در سال 2026 چه چیزی تغییر کرد؟ مقررات فعلی: فرمان شماره 89/2026

قوانین تملک ملک توسط خارجی‌ها در سال 2026 سه بار بازنویسی شد. در مه 2026 فرمان با قوت قانون (Yasa Gücünde Kararname) شماره 63/2026 منتشر شد؛ پس از پایان مهلت 90 روزه آن، فرمان با قوت قانون شماره 89/2026 که در 7 اوت 2026 در روزنامه رسمی منتشر شد، جایگزین آن شد. دلیل این کار آن عنوان شد که اصلاحات قانون شماره 52/2008 پیش از تعطیلی مجلس به تصویب نرسیده بود. در اکتبر 2026 نیز عوارض ثبت سند به‌طور موقت از نو تعیین شد؛ نرخ‌های فعلی را می‌توانید در مقاله هزینه‌ها و مالیات‌های خرید خانه در قبرس شمالی بیابید.

نتیجه عملی این است: این اطلاعات که «خارجی‌ها فقط می‌توانند یک ملک و حداکثر یک دونوم زمین بخرند» و به‌ویژه در سایت‌های املاک انگلیسی‌زبان زیاد دیده می‌شود، مربوط به نظام قبلی است و دیگر معتبر نیست. سقف‌هایی که با اصلاحیه مه 2024 وضع شده بود نیز با فرمان‌های 2026 تغییر کرد. هنگام خواندن هر راهنما حتماً به تاریخ انتشار آن توجه کنید.

نکته مهم: فرمان‌های با قوت قانون باید به تأیید مجلس برسند. قوانین تملک ملک توسط خارجی‌ها در سال 2026 چند بار تغییر کرد و ممکن است باز هم تغییر کند؛ پیش از خرید، وضعیت فعلی را با وکیل خود یا با ما تأیید کنید.

خارجی‌ها چند ملک می‌توانند در قبرس شمالی بخرند؟ سقف‌ها طبق 89/2026

از نوامبر 2026، طبق فرمان جاری شماره 89/2026، املاکی که با مجوز هیئت وزیران قابل تملک هستند به این صورت محدود شده‌اند:

• آپارتمان: حداکثر 3 آپارتمان. اتباع کشورهایی که قبرس شمالی را به رسمیت می‌شناسند و همین حق را برای قبرسی‌های ترک قائل‌اند، می‌توانند حداکثر 6 آپارتمان بخرند.
• خانه ویلایی مستقل: تنها یک خانه روی زمینی با مساحت حداکثر 3,300 متر مربع. ساخت خانه دوم روی این زمین مجاز نیست.
• ویلاهای داخل مجتمع: حداکثر 2 ویلای دوطبقه؛ این تعداد برای اتباع کشورهایی که اصل معامله متقابل در مورد آن‌ها برقرار است، 3 عدد است.
• زمین: یک قطعه زمین با مساحت حداکثر 1,338 متر مربع (1 دونوم) و تنها یک واحد مسکونی روی آن.
• پروژه‌های مسکونی: حداکثر 80% از یک پروژه مسکونی در زمین دارای مجوز ساخت را می‌توان به خارجی‌ها فروخت. اگر خریداران خویشاوند درجه یک، بستگان یا اتباع یک کشور باشند، نمی‌توانند بیش از نیمی از یک قطعه را بخرند.

علاوه بر این‌ها، یک مسیر سرمایه‌گذاری جداگانه نیز تعریف شده است: سرمایه‌گذاری دست‌کم 10 میلیون یورو در حوزه‌های گردشگری، آموزش، بهداشت، صنعت، کشاورزی، فناوری یا تحقیق و توسعه. پروژه‌های مسکونی ساخت‌وفروش شامل این مسیر نمی‌شوند؛ مبلغ سرمایه‌گذاری باید به نام شرکت در یک بانک قبرس شمالی واریز و ظرف 2 سال هزینه شود.

هنگام تطبیق این سقف‌ها با وضعیت خودتان دقت کنید: ملیت شما، املاک اعضای خانواده‌تان و نوع ملکی که می‌خواهید بخرید می‌تواند نتیجه را تغییر دهد؛ پیش از خرید، با وکیل خود روشن کنید که در کدام دسته قرار می‌گیرید.

مراحل خرید ملک در قبرس شمالی به‌عنوان تبعه خارجی

1. ملک را انتخاب و بررسی کنید. بودجه، منطقه و نوع ملک را مشخص کنید. برای واحدهای آماده می‌توانید آگهی‌های فروش خانه در قبرس شمالی و برای واحدهای در حال ساخت، پروژه‌های مسکونی جدید را ببینید.
2. استعلام سند بگیرید. وکیل شما نوع سند مالکیت (koçan)، هویت مالک و وجود یا عدم وجود رهن، توقیف یا قرار تأمین روی ملک را بررسی می‌کند. تفاوت انواع سند را در راهنمای انواع سند در قبرس شمالی توضیح داده‌ایم.
3. قرارداد فروش را بررسی کرده و امضا کنید. برنامه پرداخت، تاریخ تحویل، جریمه‌های تأخیر و نحوه بازپرداخت مبالغ در صورت رد مجوز باید به‌روشنی در قرارداد نوشته شود.
4. قرارداد را تمبر کنید. قرارداد فروش مشمول حق تمبر (pul vergisi) به میزان 0.5% مبلغ معامله است و این مالیات را معمولاً خریدار می‌پردازد.
5. ثبت و درخواست مجوز را ظرف یک ماه انجام دهید. طبق 89/2026، قراردادهای جدید باید ظرف 1 ماه در اداره ثبت املاک منطقه ثبت شوند و درخواست مجوز خرید ارائه شود؛ در غیر این صورت قرارداد خودبه‌خود باطل تلقی می‌شود.
6. منتظر مجوز بمانید. درخواست از طریق وزارت کشور پیگیری می‌شود و با تصمیم هیئت وزیران به نتیجه می‌رسد. مجوز در روزنامه رسمی منتشر می‌شود.
7. عوارض را بپردازید و سند را تحویل بگیرید. پس از انتشار مجوز در روزنامه رسمی، انتقال سند باید ظرف 1 سال انجام شود و عوارض انتقال باید ظرف 75 روز کاری پرداخت شود؛ در غیر این صورت مجوز ساقط می‌شود.

رویه عمومی که از دیرباز شناخته شده این است که قرارداد فروش ظرف 21 روز پس از امضا تمبر شده و به اداره ثبت املاک سپرده شود. از آنجا که اکنون برای خریداران خارجی یک مهلت یک‌ماهه ثبت و درخواست نیز وجود دارد، امن‌ترین راه این است که قرارداد را بلافاصله پس از امضا تمبر و ثبت کنید. این مهلت‌ها به قوانینی بستگی دارند که در سال 2026 تغییر کرده‌اند؛ پیش از هر اقدام حتماً دوباره آن‌ها را تأیید کنید.

برای مجوز خرید (PTP) چه مدارکی لازم است؟

طبق 89/2026، مدرک اصلی درخواست، گواهی عدم سوءپیشینه دارای آپوستیل است که حداکثر 3 ماه پیش از تاریخ درخواست صادر شده باشد. وزارتخانه ممکن است مدارک دیگری را نیز که لازم بداند درخواست کند. اگر خریدار یک شرکت باشد، برای هر شریک گواهی عدم سوءپیشینه جداگانه لازم است.

علاوه بر این، یک درخواست‌نامه خطاب به وزارتخانه، یک نسخه از قرارداد فروش و در صورتی که وکیل درخواست را پیگیری کند، وکالت‌نامه نیز در پرونده قرار می‌گیرد. چون وزارتخانه بسته به شرایط ممکن است مدارک بیشتری بخواهد، فهرست به‌روز را پیش از درخواست با وکیل خود تأیید کنید. برای ترجمه و تأیید مدارک به زبان خارجی می‌توانید از خدمات ترجمه و اسناد رسمی ما استفاده کنید.

صدور مجوز خرید چقدر طول می‌کشد و در این مدت چه می‌شود؟

برای صدور مجوز مدت زمان رسمی تعیین نشده است. در عمل انتظار معمولاً حدود 6 تا 12 ماه طول می‌کشد؛ برخی درخواست‌ها در مدتی کوتاه مانند 3 ماه نتیجه می‌گیرند و برخی تا 24 ماه طول می‌کشند. به همین دلیل بهتر است برنامه نقل مکان و پرداخت خود را انعطاف‌پذیر نگه دارید.

در دوره انتظار، خریداران معمولاً می‌توانند ملک را تحویل گرفته و از آن استفاده کنند. همچنین طبق آیین‌نامه اجازه اقامت و روادید، خریداری که دست‌کم یک‌سوم مبلغ فروش را پرداخت کرده و برای مجوز خرید درخواست داده باشد، می‌تواند به‌عنوان مالک ملک برای اجازه اقامت درخواست دهد. زمانی که سند مالکیت به نام شما منتقل شود، به شرط آنکه واحد قابل سکونت باشد و برای همین منظور استفاده شود، بدون شرط درآمد می‌توان تا 5 سال اجازه اقامت گرفت. برای جزئیات به راهنمای اجازه اقامت در قبرس شمالی مراجعه کنید.

یک نکته را هم فراموش نکنید: طبق 89/2026، تا زمانی که همه مالیات‌ها و عوارض پرداخت نشده باشد، برای واحد تازه خریداری‌شده انشعاب دائم یا موقت برق و آب برقرار نمی‌شود (برق کارگاهی از این قاعده مستثناست). برنامه نقل مکان خود را بر اساس پرداخت عوارض تنظیم کنید.

آیا ممکن است مجوز خرید رد شود؟

بله. داشتن سوءپیشینه یا نزدیکی ملک به مناطق نظامی از جمله دلایل رد ذکر می‌شوند. در عمل خریداران اغلب پیش از صدور مجوز پرداخت انجام می‌دهند و این ریسک را می‌پذیرند. به همین دلیل توصیه می‌شود بندی به قرارداد افزوده شود که بازپرداخت مبالغ پرداختی را در صورت رد مجوز تنظیم کند.

قراردادهای قدیمی و خریدهای بیش از سقف مجاز

فرمان 89/2026 برای قراردادهایی که پیش از اصلاحیه مه 2024 امضا شده‌اند مهلت‌های جداگانه‌ای پیش‌بینی کرده است. این قراردادها باید ظرف 6 ماه ثبت شوند و درخواست مجوز برایشان ارائه شود. برای واحدهای تکمیل و تحویل‌شده، 36 ماه برای انتقال سند و پرداخت مالیات‌ها مهلت داده شده است.

کسانی که بیش از سقف مجاز خرید کرده‌اند، اگر ظرف مهلت 6 ماهه به وزارتخانه اطلاع دهند و 1% مبلغ فروش (در صورت اطلاع‌رسانی پس از پایان مهلت، 3% آن) را بپردازند، می‌توانند گواهی حق استفاده 10 ساله دریافت کنند. این گواهی حق مالکیت ایجاد نمی‌کند. اگر قرارداد قدیمی در دست دارید، بدون اتلاف وقت وضعیت خود را به یک وکیل نشان دهید.

آیا هنگام خرید ملک در قبرس شمالی داشتن وکیل الزامی است؟

گرفتن وکیل برای خرید ملک در قبرس شمالی از نظر قانونی الزامی نیست، اما برای خریداران خارجی اکیداً توصیه می‌شود. وکیل معمولاً استعلام سند را انجام می‌دهد، قرارداد را بررسی می‌کند و ثبت قرارداد در اداره ثبت املاک و درخواست مجوز خرید را با وکالت‌نامه از طرف شما پیگیری می‌کند.

حق‌الوکاله از دفتری به دفتر دیگر متفاوت است. بر اساس بازه‌هایی که آژانس‌ها اعلام می‌کنند، حق‌الوکاله حدود £1,500 تا £2,500 به‌علاوه 16% مالیات بر ارزش افزوده (KDV) است. مستقل بودن وکیل شما از فروشنده و سازنده برای جلوگیری از تعارض منافع احتمالی اهمیت دارد. در هر منطقه‌ای که خرید کنید، چه گیرنه، چه ایسکله (لانگ بیچ)، فاماگوستا یا نیکوزیا (لفکوشا)، این مراحل یکسان است.

دورنیکا چگونه کمک می‌کند؟

ما در دورنیکا همراه با وکلای مستقل، سوابق ثبتی سند و محدودیت‌های روی ملک را بررسی می‌کنیم و ثبت قرارداد فروش و درخواست مجوز خرید برای خریداران خارجی را پیگیری می‌کنیم. در این دوره که قوانین مرتب تغییر می‌کنند، برای برنامه‌ریزی روند خرید می‌توانید خدمات مشاوره املاک ما را ببینید یا مستقیماً با ما تماس بگیرید.

سوالات متداول

خارجی‌ها چند خانه می‌توانند در قبرس شمالی بخرند؟

از نوامبر 2026، طبق فرمان شماره 89/2026، خارجی‌ها با مجوز هیئت وزیران می‌توانند حداکثر 3 آپارتمان بخرند؛ برای اتباع کشورهایی که اصل معامله متقابل در موردشان برقرار است، سقف 6 آپارتمان است. برای خانه مستقل، ویلا و زمین سقف‌های جداگانه‌ای وجود دارد و چون قوانین مرتب تغییر می‌کنند، پیش از معامله باید آن‌ها را تأیید کرد.

مجوز خرید در قبرس شمالی چقدر طول می‌کشد؟

مدت زمان رسمی تعیین نشده است. در عمل انتظار معمولاً حدود 6 تا 12 ماه است، اما درخواست‌هایی هم هستند که کوتاه‌تر یا طولانی‌تر می‌شوند.

آیا می‌توانم پیش از صدور مجوز خرید به خانه نقل مکان کنم؟

در عمل خریداران در زمان انتظار برای مجوز اغلب می‌توانند ملک را تحویل گرفته و از آن استفاده کنند. اما طبق 89/2026، تا همه مالیات‌ها و عوارض پرداخت نشود، برای واحد تازه خریداری‌شده انشعاب برق و آب برقرار نمی‌شود.

آیا برای خرید خانه در قبرس شمالی وکیل لازم است؟

از نظر قانونی الزامی نیست. با این حال، همکاری با یک وکیل مستقل برای مراحلی مانند استعلام سند، بررسی قرارداد و درخواست مجوز، امن‌ترین راه برای خریداران خارجی است.

چه زمانی باید قرارداد فروش را در اداره ثبت املاک ثبت کنم؟

طبق 89/2026، خریداران خارجی باید قرارداد را ظرف 1 ماه در اداره ثبت املاک منطقه ثبت کرده و درخواست مجوز بدهند؛ در غیر این صورت قرارداد باطل تلقی می‌شود. امن‌ترین کار این است که بلافاصله پس از امضا، قرارداد را تمبر و ثبت کنید.

آیا مالکیت خانه در قبرس شمالی اجازه اقامت می‌دهد؟

با شرایط مشخص، بله. اگر سند مالکیت به نام شما باشد، بدون شرط درآمد می‌توان تا 5 سال اجازه اقامت گرفت؛ در خریدهایی که با قرارداد انجام می‌شود، باید دست‌کم یک‌سوم مبلغ را پرداخت کرده و برای مجوز خرید درخواست داده باشید.