عوارض سند و هزینه‌های خرید خانه در قبرس شمالی 2026: با مثال محاسبه

هزینه‌های اصلی که خریدار هنگام خرید خانه در قبرس شمالی می‌پردازد عبارت‌اند از عوارض انتقال سند (tapu harcı)، حق تمبر 0.5% برای قرارداد فروش، مالیات بر ارزش افزوده برای واحدهای نوساز، حق‌الوکاله و هزینه انشعاب برق و آب. طبق نرخ‌هایی که از 7 اکتبر 2026 به‌طور موقت تا 5 ژانویه 2027 اعمال می‌شود، عوارض سند برای اتباع کشورهایی که قبرس شمالی را به رسمیت نمی‌شناسند، برای ملک اول 4% است. بر اساس مثال محاسبه زیر، برای یک واحد دست‌دوم باید حدود 6 تا 7% قیمت و برای یک واحد نوساز که از سازنده خریداری می‌شود، حدود 12 تا 15% قیمت را به‌عنوان هزینه اضافی در نظر گرفت.

هنگام خرید خانه در قبرس شمالی چه هزینه‌هایی پرداخت می‌شود؟

قیمت آگهی یک واحد در قبرس شمالی تنها بخشی از هزینه کل است. اقلامی که به‌عنوان خریدار با آن‌ها روبه‌رو می‌شوید به‌طور کلی عبارت‌اند از:

• عوارض سند: عوارضی که هنگام انتقال سند پرداخت می‌شود و بزرگ‌ترین قلم هزینه است.
• حق تمبر: 0.5% مبلغ قرارداد فروش.
• مالیات بر ارزش افزوده (KDV): فقط برای واحدهای نوسازی که از سازنده خریداری می‌شوند.
• حق‌الوکاله: برای استعلام سند، قرارداد و روند مجوز خرید.
• برق و آب: هزینه انشعاب و هزینه‌های اشتراک.
• سایر موارد: تأیید محضری و در صورت استفاده از وام، عوارض ثبت رهن.

پس از مالک شدن نیز مالیات سالانه املاک که به شهرداری پرداخت می‌شود و در صورت اجاره دادن خانه، مالیات درآمد اجاره مطرح می‌شود. در ادامه این اقلام را یکی‌یکی بررسی می‌کنیم.

عوارض سند در قبرس شمالی 2026: نرخ‌های موقت

عوارض سند با آیین‌نامه (اصلاحی) اداره ثبت املاک و کاداستر (عوارض و هزینه‌ها) از نو تعیین شد. نرخ‌های جدید از 7 اکتبر 2026 به‌طور موقت تا 5 ژانویه 2027 معتبرند. نرخ‌های زیر، نرخ‌های کلی هستند که علاوه بر عوارض انتقال، سهم کمیسیون اموال غیرمنقول و واحد مسکن را نیز در بر می‌گیرند.

اتباع کشورهایی که قبرس شمالی را به رسمیت نمی‌شناسند

برای اتباع کشورهایی مانند بریتانیا، آلمان، روسیه و ایران:

• ملک اول: 4%
• ملک دوم: 5.5%
• ملک سوم: 6%

اتباع کشورهایی که قبرس شمالی را به رسمیت می‌شناسند (ترکیه)

• ملک اول و دوم: 4%
• ملک سوم و چهارم: 5.5%
• ملک پنجم و ششم: 6%

شهروندان قبرس شمالی، هبه و رهن

• نخستین تملک شهروندان قبرس شمالی (فقط یک بار و در محدوده سقف‌های متراژ): 2% (کاهش از 3% قبلی). تملک دوم: 4% (کاهش از 6% قبلی).
• هبه: از والدین به فرزند 0.2%؛ بین زوجین یا از پدربزرگ و مادربزرگ به نوه 0.4%؛ سایر هبه‌ها 3%. انتقال به شرکتی که فرد دست‌کم 25% سهام آن را دارد: 1%.
• ثبت رهن: 1% حداکثر مبلغ تضمین‌شده.

نرخ پایه 6% (با تخفیف 3% برای خرید اول) و نرخ‌های تا 12% برای خارجی‌ها که ممکن است هنوز در اینترنت ببینید، مربوط به پیش از 7 اکتبر 2026 هستند و دیگر معتبر نیستند. اگر با جدول‌هایی با نرخ‌های متفاوت روبه‌رو شدید، آیین‌نامه فعلی منتشرشده در روزنامه رسمی را ملاک قرار دهید. معاملاتی که در دوره موقت آغاز می‌شوند با همین نرخ‌ها ادامه می‌یابند.

زمان‌بندی نیز برای خریداران خارجی مهم است: طبق فرمان شماره 89/2026، پس از انتشار مجوز خرید در روزنامه رسمی، عوارض انتقال باید ظرف 75 روز کاری پرداخت شود، وگرنه مجوز ساقط می‌شود.

توجه: نرخ‌های عوارض سند موقت هستند و ممکن است پس از 5 ژانویه 2027 تغییر کنند. چون قوانین مرتب تغییر می‌کنند، پیش از معامله حتماً نرخ فعلی را با یک وکیل یا با دورنیکا تأیید کنید.

حق تمبر: 0.5% قرارداد فروش

قرارداد فروش مشمول حق تمبر (pul vergisi) به میزان 0.5% مبلغ قرارداد است و این مالیات معمولاً توسط خریدار پرداخت می‌شود. طبق قاعده کلی قانون تمبر، قراردادها باید ظرف 1 ماه پس از امضا تمبر شوند؛ تمبر کردن دیرهنگام جریمه به دنبال دارد. بخشنامه شماره 5/2024 اداره درآمد و مالیات تصریح می‌کند که اگر قیمت در قرارداد به‌صورت «مبلغ + مالیات بر ارزش افزوده» نوشته شده باشد، مالیات بر ارزش افزوده نیز در پایه محاسبه حق تمبر منظور می‌شود.

رویه رایج در بازار املاک این است که قرارداد فروش ظرف 21 روز پس از امضا تمبر شده و به اداره ثبت املاک سپرده شود. خریداران خارجی علاوه بر این باید قرارداد را ظرف 1 ماه ثبت کرده و برای مجوز خرید درخواست دهند. جزئیات این روند را در راهنمای خرید ملک در قبرس شمالی برای خارجی‌ها توضیح داده‌ایم.

آیا هنگام خرید خانه نوساز مالیات بر ارزش افزوده پرداخت می‌شود؟

برای واحدهای نوسازی که از سازنده خریداری می‌شوند، مالیات بر ارزش افزوده معمولاً 5% است و بیشتر هنگام تحویل پرداخت می‌شود. برای واحدهای دست‌دوم (خریداری‌شده از یک شخص) مالیات بر ارزش افزوده پرداخت نمی‌شود. چون نرخ ممکن است تغییر کند، پیش از قرارداد آن را با وکیل خود تأیید کنید.

حتماً بررسی کنید که قیمت در قرارداد با احتساب مالیات بر ارزش افزوده نوشته شده یا به‌صورت «مبلغ + مالیات بر ارزش افزوده». این تفاوت هم بر مبلغ کلی که می‌پردازید و هم بر پایه محاسبه حق تمبر اثر می‌گذارد. گزینه‌های نوساز را می‌توانید در صفحه پروژه‌های مسکونی قبرس شمالی ببینید.

وکیل، انشعاب برق و آب و سایر هزینه‌ها

مبالغ زیر بر اساس بازه‌هایی که آژانس‌ها اعلام می‌کنند تقریبی هستند و بسته به منطقه، ملک و ارائه‌دهنده خدمات تغییر می‌کنند:

• حق‌الوکاله: حدود £1,500 تا £2,500 به‌علاوه 16% مالیات بر ارزش افزوده، یعنی با احتساب مالیات حدود £1,740 تا £2,900.
• هزینه توزیع/انشعاب برق: حدود £1,500 تا £5,000.
• اشتراک آب و برق: به ترتیب حدود £220 و £200.
• دفترخانه: حدود £15 برای هر سند.
• ثبت رهن: در صورت استفاده از وام مسکن، 1% مبلغ تضمین.

طبق 89/2026، تا زمانی که همه مالیات‌ها و عوارض پرداخت نشده باشد، برای واحد تازه خریداری‌شده انشعاب دائم یا موقت برق و آب برقرار نمی‌شود. بنابراین هنگام برنامه‌ریزی هزینه‌های انشعاب باید پرداخت عوارض را هم در تقویم خود بگذارید. اطلاعات به‌روز درباره تعرفه‌ها و ودیعه برق را می‌توانید در سایت رسمی KIB-TEK بیابید.

مثال محاسبه: کل هزینه خرید برای یک خانه £150,000

این بخش صرفاً یک مثال است و پیشنهاد قطعی قیمت نیست. محاسبه با نرخ‌هایی که از 7 اکتبر 2026 به‌طور موقت اعمال می‌شوند و بازه‌های تقریبی بالا انجام شده است. فرضیات: خریدار تبعه کشوری است که قبرس شمالی را به رسمیت نمی‌شناسد (برای مثال بریتانیا) و این نخستین ملک او در قبرس شمالی است؛ عوارض سند 4% است. برای سادگی، عوارض بر اساس مبلغ فروش محاسبه شده است؛ ارزش مبنای عوارض در زمان معامله مشخص می‌شود. مبالغ به پوند استرلینگ نشان داده شده‌اند؛ واحد پول و نرخ تبدیل پرداخت را در زمان معامله تأیید کنید.

مثال 1: واحد دست‌دوم £150,000

• حق تمبر (0.5% × £150,000): £750
• عوارض سند (4% × £150,000): £6,000
• مالیات بر ارزش افزوده: برای واحد دست‌دوم وجود ندارد، £0
• حق‌الوکاله (با احتساب مالیات بر ارزش افزوده): £1,740 تا £2,900
• اشتراک آب و برق: حدود £420
• مجموع هزینه اضافی: حدود £8,910 تا £10,070 (حدود 6 تا 7% قیمت)

برای واحدی که انشعاب موجود دارد، پیش از خرید بررسی کنید که آیا هزینه انشعاب برق جداگانه لازم است یا نه؛ در صورت لزوم این مبلغ به مجموع افزوده می‌شود.

مثال 2: واحد نوساز از سازنده به قیمت £150,000 + مالیات بر ارزش افزوده

• مالیات بر ارزش افزوده (5% × £150,000): £7,500
• حق تمبر (چون قرارداد «مبلغ + مالیات بر ارزش افزوده» است، 0.5% × £157,500): £787.50
• عوارض سند (4% × £150,000): £6,000
• حق‌الوکاله (با احتساب مالیات بر ارزش افزوده): £1,740 تا £2,900
• هزینه انشعاب برق: £1,500 تا £5,000
• اشتراک آب و برق: حدود £420
• مجموع هزینه اضافی: حدود £17,950 تا £22,610 (حدود 12 تا 15% قیمت)

اگر همین خریدار ملک دوم خود را بخرد، عوارض سند به 5.5% و برای ملک سوم به 6% می‌رسد. برای شهروندان جمهوری ترکیه نرخ برای دو ملک اول 4% است. تبدیل ارز و اقساط وام را برای سناریوی خودتان می‌توانید با ابزارهای محاسبه وام مسکن و ارز ما انجام دهید.

پس از مالک شدن: مالیات املاک و درآمد اجاره

مالیات سالانه املاک به شهرداری پرداخت می‌شود و بر اساس متر مربع محاسبه می‌شود. مبلغ آن بسته به شهرداری متفاوت است و به‌طور کلی بسیار پایین است؛ مبلغ به‌روز را می‌توانید از شهرداری محل خود بپرسید.

اگر قصد اجاره دادن خانه را دارید، به دو نکته توجه کنید. اول اینکه قرارداد اجاره نیز مشمول حق تمبر است: نرخ آن 0.5% ارزش کل قرارداد است که علاوه بر اجاره‌بها، اقلامی مانند ودیعه و شارژ را نیز شامل می‌شود و قرارداد باید ظرف 1 ماه پس از امضا تمبر شود. دوم اینکه درآمد اجاره مشمول مالیات است و نرخ آن ممکن است بسته به اینکه اجاره به لیر ترکیه (TL) یا ارز خارجی باشد متفاوت باشد؛ نرخ فعلی را از اداره درآمد و مالیات یا مشاور مالی خود بپرسید. بازار اجاره را می‌توانید در آگهی‌های اجاره خانه در قبرس شمالی ببینید.

فروشنده چه مالیاتی می‌پردازد؟

فروشنده نیز هنگام فروش، مالیاتی بر اساس ارزش اعلام‌شده فروش می‌پردازد؛ این مالیات در میان مردم با عنوان مالیات بر افزایش ارزش یا کسر در منبع شناخته می‌شود. نرخ آن بسته به اینکه فروشنده شخص عادی باشد یا حرفه‌ای (شرکت یا فردی که مرتب فروش انجام می‌دهد) متفاوت است. چون نرخ و معافیت‌های احتمالی به وضعیت فروشنده بستگی دارد، اگر فروشنده هستید حتماً نرخ فعلی را با یک وکیل یا مشاور مالی تأیید کنید. آنچه برای شما به‌عنوان خریدار مهم است این است که در قرارداد به‌روشنی نوشته شود که هر هزینه را چه کسی می‌پردازد.

دورنیکا چگونه کمک می‌کند؟

ما در دورنیکا پیش از خرید، محاسبه مالیات‌ها و عوارض را به‌طور شفاف با شما در میان می‌گذاریم و همراه با وکلای مستقل، روند قرارداد و انتقال سند را پیگیری می‌کنیم. برای روشن کردن بودجه خود می‌توانید خدمات مشاوره املاک ما را ببینید یا با ما تماس بگیرید.

سوالات متداول

عوارض سند در قبرس شمالی چقدر است؟

از 7 اکتبر 2026 به‌طور موقت تا 5 ژانویه 2027، عوارض سند برای اتباع کشورهایی که قبرس شمالی را به رسمیت نمی‌شناسند برای ملک اول 4%، برای ملک دوم 5.5% و برای ملک سوم 6% است. چون این نرخ‌ها موقت هستند، باید پیش از معامله تأیید شوند.

شهروندان ترکیه در قبرس شمالی چقدر عوارض سند می‌پردازند؟

طبق نرخ‌های موقت، شهروندان جمهوری ترکیه برای ملک اول و دوم 4%، برای ملک سوم و چهارم 5.5% و برای ملک پنجم و ششم 6% عوارض سند می‌پردازند.

آیا هنگام خرید خانه در قبرس شمالی مالیات بر ارزش افزوده پرداخت می‌شود؟

برای واحدهای نوسازی که از سازنده خریداری می‌شوند، مالیات بر ارزش افزوده معمولاً 5% است و بیشتر هنگام تحویل پرداخت می‌شود. در خرید واحد دست‌دوم مالیات بر ارزش افزوده پرداخت نمی‌شود.

حق تمبر در قبرس شمالی چه زمانی پرداخت می‌شود؟

قرارداد فروش مشمول حق تمبر به میزان 0.5% مبلغ است و طبق قاعده کلی قانون تمبر باید ظرف 1 ماه پس از امضا تمبر شود. در عمل، تمبر کردن قرارداد بلافاصله پس از امضا امن‌ترین راه است.

عوارض سند را چه زمانی باید بپردازم؟

برای خریداران خارجی، طبق 89/2026 پس از انتشار مجوز خرید در روزنامه رسمی، عوارض انتقال باید ظرف 75 روز کاری پرداخت شود؛ وگرنه مجوز ساقط می‌شود. انتقال سند نیز باید ظرف 1 سال انجام شود.

مالیات سالانه املاک در قبرس شمالی چقدر است؟

مالیات سالانه املاک به شهرداری پرداخت می‌شود، بر اساس متر مربع محاسبه می‌شود و معمولاً پایین است. چون مبلغ آن از شهرداری به شهرداری دیگر متفاوت است، رقم به‌روز را از شهرداری محل خود بپرسید.