Immobilienkauf in Nordzypern als Ausländer: Genehmigung & Ablauf 2026

Als Ausländer können Sie in Nordzypern (TRNZ) Immobilien kaufen; damit der Grundbuchtitel auf Ihren Namen umgeschrieben werden kann, benötigen Sie jedoch eine Kaufgenehmigung des Ministerrats (PTP, Permission to Purchase). Stand November 2026 läuft der Prozess grob so ab: Sie unterzeichnen den Kaufvertrag, lassen ihn innerhalb eines Monats beim Bezirksgrundbuchamt (İlçe Tapu Amirliği) registrieren und stellen den Genehmigungsantrag; sobald die Genehmigung im Amtsblatt (Resmî Gazete) veröffentlicht ist, zahlen Sie die Gebühren und übernehmen den Grundbuchtitel. Da sich die Regeln 2026 mehrmals geändert haben, sollten Sie sich nicht an älteren Ratgebern, sondern an der aktuellen Regelung orientieren.

Dürfen Ausländer in Nordzypern Immobilien kaufen?

Ja. Der Immobilienerwerb durch Ausländer in Nordzypern unterliegt dem Gesetz Nr. 52/2008 über den Erwerb von Immobilien und die langfristige Vermietung durch Ausländer (Taşınmaz Mal Edinme ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancılar) Yasası). Danach benötigt ein ausländischer Käufer eine Genehmigung des Ministerrats, um die Immobilie auf seinen eigenen Namen eintragen zu lassen; die Anträge werden beim Innenministerium gestellt. In der Praxis wird diese Genehmigung „Kaufgenehmigung“ oder nach der englischen Abkürzung PTP (Permission to Purchase) genannt. Die Texte der geltenden Vorschriften finden Sie im Rechtsportal der TRNZ.

Genehmigungen werden tatsächlich weiterhin erteilt. Allein in seiner Sitzung vom 5. Oktober 2026 erteilte der Ministerrat 297 ausländischen Staatsangehörigen eine Kaufgenehmigung für Immobilien und änderte die bestehende Genehmigung von 22 Personen. Jede dieser Genehmigungen wurde an die Bedingung geknüpft, dass die Immobilie unbelastet ist (also keine Belastungen wie Hypothek oder Pfändung bestehen). Dass die Immobilie rechtlich „sauber“ ist, ist demnach genauso wichtig wie die Genehmigung selbst.

Was hat sich 2026 geändert? Die aktuelle Regelung: Verordnung Nr. 89/2026

Die Regeln für den Immobilienerwerb durch Ausländer wurden 2026 dreimal neu gefasst. Im Mai 2026 wurde die Rechtsverordnung mit Gesetzeskraft (Yasa Gücünde Kararname) Nr. 63/2026 veröffentlicht; nach Ablauf ihrer 90-tägigen Geltungsdauer trat an ihre Stelle die am 7. August 2026 im Amtsblatt veröffentlichte Rechtsverordnung mit Gesetzeskraft Nr. 89/2026. Als Begründung wurde angeführt, dass die Änderungen am Gesetz Nr. 52/2008 vor der Parlamentspause nicht mehr verabschiedet worden waren. Im Oktober 2026 wurden zudem die Grundbuchgebühren vorübergehend neu festgelegt; die aktuellen Sätze finden Sie in unserem Beitrag Kaufnebenkosten und Steuern beim Hauskauf in Nordzypern.

Die praktische Folge: Die im Internet, vor allem auf englischsprachigen Immobilienseiten, häufig zu lesende Angabe „Ausländer dürfen nur eine Immobilie und höchstens ein Dönüm Land kaufen“ stammt aus dem alten Regime und ist nicht mehr aktuell. Auch die mit der Änderung vom Mai 2024 eingeführten Grenzen wurden durch die Verordnungen von 2026 geändert. Achten Sie bei jedem Ratgeber unbedingt auf das Veröffentlichungsdatum.

Wichtiger Hinweis: Rechtsverordnungen mit Gesetzeskraft müssen vom Parlament bestätigt werden. Die Regeln für den Immobilienerwerb durch Ausländer haben sich 2026 mehrfach geändert und können sich weiter ändern; lassen Sie sich den aktuellen Stand vor dem Kauf von Ihrem Anwalt oder von uns bestätigen.

Wie viele Immobilien dürfen Ausländer in Nordzypern kaufen? Grenzen nach 89/2026

Nach der Stand November 2026 geltenden Verordnung Nr. 89/2026 sind die mit Genehmigung des Ministerrats erwerbbaren Immobilien wie folgt begrenzt:

• Wohnungen: Höchstens 3 Wohnungen. Staatsangehörige von Ländern, die die TRNZ anerkennen und Zyperntürken dasselbe Recht einräumen, dürfen bis zu 6 Wohnungen kaufen.
• Einfamilienhaus: Ein einzelnes Haus auf einem Grundstück von höchstens 3.300 m². Auf diesem Grundstück darf kein zweites Wohnhaus errichtet werden.
• Villen in Wohnanlagen: Höchstens 2 zweigeschossige Villen; für Staatsangehörige von Ländern mit Gegenseitigkeit liegt die Zahl bei 3.
• Grundstück: Ein Grundstück von höchstens 1.338 m² (1 Dönüm) mit nur einem Wohnhaus darauf.
• Wohnbauprojekte: Höchstens 80 % eines Wohnbauprojekts auf ausgewiesenem Bauland dürfen an Ausländer verkauft werden. Sind die Käufer Verwandte ersten Grades, Verschwägerte oder Staatsangehörige desselben Landes, dürfen sie nicht mehr als die Hälfte einer einzelnen Parzelle erwerben.

Daneben ist ein gesonderter Investitionsweg vorgesehen: eine Investition von mindestens 10 Millionen Euro in den Bereichen Tourismus, Bildung, Gesundheit, Industrie, Landwirtschaft, Technologie oder Forschung und Entwicklung. Bauträgerprojekte zum Weiterverkauf fallen nicht darunter; der Investitionsbetrag muss im Namen der Gesellschaft bei einer Bank in Nordzypern eingezahlt und innerhalb von 2 Jahren ausgegeben werden.

Seien Sie vorsichtig, wenn Sie diese Grenzen auf Ihre eigene Situation anwenden: Ihre Staatsangehörigkeit, Immobilien von Familienangehörigen und die Art der gewünschten Immobilie können das Ergebnis verändern; klären Sie vor dem Kauf mit Ihrem Anwalt, in welche Kategorie Sie fallen.

Immobilienkauf in Nordzypern als Ausländer: die Schritte

1. Immobilie auswählen und prüfen. Legen Sie Budget, Region und Immobilienart fest. Fertige Objekte finden Sie in unseren Immobilienangeboten zum Kauf in Nordzypern, im Bau befindliche Wohnungen bei den Neubauprojekten.
2. Grundbuchprüfung durchführen lassen. Ihr Anwalt prüft die Art des Grundbuchtitels (Koçan), den Eigentümer sowie etwaige Hypotheken, Pfändungen oder Verfügungsbeschränkungen. Den Unterschied zwischen den Titelarten erklären wir in unserem Ratgeber zu den Grundbuchtitelarten in Nordzypern.
3. Kaufvertrag prüfen lassen und unterzeichnen. Zahlungsplan, Übergabetermin, Verzugsstrafen und die Rückzahlung der geleisteten Beträge bei Ablehnung der Genehmigung müssen im Vertrag klar geregelt sein.
4. Vertrag stempeln lassen. Der Kaufvertrag unterliegt einer Stempelsteuer (pul vergisi) von 0,5 % des Kaufpreises, die in der Regel der Käufer zahlt.
5. Registrierung und Genehmigungsantrag innerhalb eines Monats. Nach 89/2026 müssen neue Verträge innerhalb von 1 Monat beim Bezirksgrundbuchamt registriert und der Antrag auf Kaufgenehmigung gestellt werden; andernfalls gilt der Vertrag automatisch als unwirksam.
6. Auf die Genehmigung warten. Der Antrag läuft über das Innenministerium und endet mit einem Beschluss des Ministerrats. Die Genehmigung wird im Amtsblatt veröffentlicht.
7. Gebühren zahlen und Grundbuchtitel übernehmen. Nach Veröffentlichung der Genehmigung im Amtsblatt muss die Eigentumsübertragung innerhalb von 1 Jahr erfolgen und die Übertragungsgebühren müssen innerhalb von 75 Arbeitstagen gezahlt werden; andernfalls erlischt die Genehmigung.

Seit Langem gilt die allgemeine Praxis, den Kaufvertrag innerhalb von 21 Tagen nach Unterzeichnung stempeln zu lassen und beim Grundbuchamt (Tapu Dairesi) zu hinterlegen. Da für ausländische Käufer nun zusätzlich die einmonatige Registrierungs- und Antragsfrist gilt, ist es am sichersten, den Vertrag unmittelbar nach der Unterzeichnung stempeln und registrieren zu lassen. Diese Fristen hängen von den 2026 geänderten Regeln ab; prüfen Sie sie vor jedem Schritt unbedingt erneut.

Welche Unterlagen braucht man für die Kaufgenehmigung (PTP)?

Nach 89/2026 ist das zentrale Dokument des Antrags ein apostilliertes Führungszeugnis, das höchstens 3 Monate vor dem Antragsdatum ausgestellt wurde. Das Ministerium kann weitere Unterlagen verlangen, wenn es dies für nötig hält. Ist der Käufer eine Gesellschaft, wird für jeden Gesellschafter ein eigenes Führungszeugnis benötigt.

Außerdem gehören ein an das Ministerium gerichtetes Antragsschreiben, eine Kopie des Kaufvertrags und, falls ein Anwalt den Antrag betreibt, eine Vollmacht zur Akte. Da das Ministerium je nach Fall zusätzliche Unterlagen anfordern kann, sollten Sie die aktuelle Liste vor dem Antrag mit Ihrem Anwalt abstimmen. Für die Übersetzung und Beglaubigung fremdsprachiger Dokumente können Sie unseren Übersetzungs- und Behördenservice nutzen.

Wie lange dauert die Kaufgenehmigung und was passiert in der Wartezeit?

Eine offizielle Bearbeitungsfrist ist nicht vorgesehen. In der Praxis beträgt die Wartezeit meist etwa 6–12 Monate; manche Anträge werden schon nach 3 Monaten entschieden, andere ziehen sich bis zu 24 Monate hin. Planen Sie Umzug und Zahlungen deshalb möglichst flexibel.

Während der Wartezeit können Käufer die Immobilie in der Regel übernehmen und nutzen. Zudem kann ein Käufer, der mindestens ein Drittel des Kaufpreises gezahlt und die Kaufgenehmigung beantragt hat, nach der Verordnung über Aufenthaltsgenehmigungen und Visa (İkamet İzinleri ve Vizeler Tüzüğü) als Immobilieneigentümer eine Aufenthaltsgenehmigung beantragen. Sobald der Grundbuchtitel auf Ihren Namen eingetragen ist, ist eine Aufenthaltsgenehmigung von bis zu 5 Jahren ohne Einkommensnachweis möglich, sofern die Wohnung bewohnbar ist und zu diesem Zweck genutzt wird. Einzelheiten finden Sie in unserem Ratgeber zur Aufenthaltsgenehmigung in Nordzypern.

Beachten Sie außerdem: Nach 89/2026 darf eine neu gekaufte Wohnung erst dann dauerhaft oder vorübergehend an Strom und Wasser angeschlossen werden, wenn alle Steuern und Gebühren bezahlt sind (Baustromanschlüsse sind von dieser Regel ausgenommen). Richten Sie Ihren Umzugsplan nach den Gebührenzahlungen aus.

Kann die Kaufgenehmigung abgelehnt werden?

Ja. Ein Strafregistereintrag oder die Nähe der Immobilie zu militärischen Sperrgebieten werden als Ablehnungsgründe genannt. In der Praxis leisten Käufer häufig Zahlungen, bevor die Genehmigung vorliegt, und tragen damit dieses Risiko. Deshalb empfiehlt es sich, in den Vertrag eine Klausel aufzunehmen, die die Rückzahlung der geleisteten Beträge bei Ablehnung der Genehmigung regelt.

Ältere Verträge und Käufe über der Grenze

Für Verträge, die vor der Änderung vom Mai 2024 unterzeichnet wurden, sieht 89/2026 eigene Fristen vor. Diese Verträge müssen innerhalb von 6 Monaten registriert und der Genehmigungsantrag muss gestellt werden. Bei fertiggestellten und übergebenen Wohnungen gilt für die Eigentumsübertragung und die Zahlung der Steuern eine Frist von 36 Monaten.

Wer mehr gekauft hat, als ihm zusteht, kann eine 10-jährige Nutzungsrechtsbescheinigung erhalten, wenn er dies innerhalb der 6-Monats-Frist dem Ministerium meldet und 1 % des Kaufpreises zahlt (bei Meldung nach Fristablauf 3 %). Diese Bescheinigung verleiht kein Eigentumsrecht. Wenn Sie einen älteren Vertrag haben, lassen Sie Ihre Situation ohne Zeitverlust von einem Anwalt prüfen.

Ist ein Anwalt beim Immobilienkauf in Nordzypern Pflicht?

Gesetzlich ist ein Anwalt beim Immobilienkauf in Nordzypern nicht vorgeschrieben, ausländischen Käufern wird er jedoch dringend empfohlen. Der Anwalt führt in der Regel die Grundbuchprüfung durch, prüft den Vertrag und erledigt mit Vollmacht in Ihrem Namen die Registrierung des Vertrags beim Grundbuchamt sowie den Antrag auf Kaufgenehmigung.

Die Honorare unterscheiden sich von Kanzlei zu Kanzlei. Nach den von Maklern genannten Spannen liegt das Anwaltshonorar bei etwa 1.500–2.500 £ zzgl. 16 % MwSt. Wichtig ist, dass Ihr Anwalt unabhängig von Verkäufer und Bauträger ist, um Interessenkonflikte zu vermeiden. Ob Sie in Kyrenia, Iskele (Long Beach), Famagusta oder Nikosia kaufen – diese Schritte sind überall dieselben.

Wie Dornika Ihnen hilft

Gemeinsam mit unabhängigen Anwälten prüfen wir bei Dornika den Grundbucheintrag und etwaige Belastungen und begleiten die Registrierung des Kaufvertrags sowie den Antrag auf Kaufgenehmigung für ausländische Käufer. Um den Prozess in dieser Zeit häufiger Regeländerungen zu planen, können Sie sich unsere Immobilienberatung ansehen oder direkt Kontakt mit uns aufnehmen.

Häufig gestellte Fragen

Wie viele Häuser dürfen Ausländer in Nordzypern kaufen?

Nach der Verordnung Nr. 89/2026 (Stand November 2026) dürfen Ausländer mit Genehmigung des Ministerrats höchstens 3 Wohnungen kaufen; für Staatsangehörige von Ländern mit Gegenseitigkeit liegt die Grenze bei 6 Wohnungen. Für Einfamilienhäuser, Villen und Grundstücke gelten eigene Grenzen, und da sich die Regeln häufig ändern, ist vor dem Kauf eine Bestätigung nötig.

Wie lange dauert die Kaufgenehmigung in Nordzypern?

Eine offizielle Frist ist nicht vorgesehen. In der Praxis liegt die Wartezeit meist bei etwa 6–12 Monaten, es gibt aber auch Anträge, die schneller oder langsamer bearbeitet werden.

Kann ich einziehen, bevor die Kaufgenehmigung vorliegt?

In der Praxis können Käufer die Immobilie während der Wartezeit meist übernehmen und nutzen. Nach 89/2026 darf eine neu gekaufte Wohnung jedoch erst an Strom und Wasser angeschlossen werden, wenn alle Steuern und Gebühren bezahlt sind.

Brauche ich beim Hauskauf in Nordzypern einen Anwalt?

Gesetzlich ist das nicht vorgeschrieben. Für Schritte wie Grundbuchprüfung, Vertragsprüfung und Genehmigungsantrag ist die Zusammenarbeit mit einem unabhängigen Anwalt für ausländische Käufer dennoch der sicherste Weg.

Wann muss ich den Kaufvertrag beim Grundbuchamt registrieren lassen?

Nach 89/2026 müssen ausländische Käufer den Vertrag innerhalb von 1 Monat beim Bezirksgrundbuchamt registrieren lassen und die Genehmigung beantragen; andernfalls gilt der Vertrag als unwirksam. Am sichersten ist es, ihn direkt nach der Unterzeichnung stempeln und registrieren zu lassen.

Erhalte ich als Immobilieneigentümer in Nordzypern eine Aufenthaltsgenehmigung?

Unter bestimmten Voraussetzungen ja. Ist der Grundbuchtitel auf Ihren Namen eingetragen, ist eine Aufenthaltsgenehmigung von bis zu 5 Jahren ohne Einkommensnachweis möglich; bei Käufen auf Vertragsbasis müssen Sie mindestens ein Drittel des Kaufpreises gezahlt und die Kaufgenehmigung beantragt haben.