KKTC'de Yabancı Mülk Satın Alma Rehberi: 2026 İzin ve Süreç

KKTC'de yabancı olarak mülk satın almak mümkündür; ancak tapuyu adınıza geçirebilmek için Bakanlar Kurulu'ndan satın alma izni (PTP) almanız gerekir. Kasım 2026 itibarıyla süreç kabaca şöyle işler: sözleşmeyi imzalarsınız, bir ay içinde İlçe Tapu Amirliği'ne tescil ettirip izin başvurusunu yaparsınız, izin Resmî Gazete'de yayımlandıktan sonra da harçları ödeyip tapuyu devralırsınız. Kurallar 2026'da birkaç kez değiştiği için eski rehberlere değil, güncel düzenlemeye bakmak gerekir.

KKTC'de yabancılar mülk satın alabilir mi?

Evet. Kuzey Kıbrıs'ta yabancıların taşınmaz edinmesi, 52/2008 sayılı Taşınmaz Mal Edinme ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancılar) Yasası'na tabidir. Bu yasaya göre yabancı bir alıcının mülkü kendi adına tescil ettirebilmesi için Bakanlar Kurulu izni gerekir ve başvurular İçişleri Bakanlığı'na yapılır. Uygulamada bu izne "satın alma izni" ya da İngilizce kısaltmasıyla PTP (Permission to Purchase) denir. Yürürlükteki mevzuatın metinlerine KKTC mevzuat portalından ulaşabilirsiniz.

İzinler fiilen verilmeye devam ediyor. Bakanlar Kurulu yalnızca 5 Ekim 2026 tarihli toplantısında 297 yabancı uyruklu kişiye taşınmaz satın alma izni verdi ve 22 kişinin mevcut iznini değiştirdi. Bu izinlerin her biri, taşınmazın üzerinde herhangi bir yük (ipotek, haciz gibi takyidat) bulunmaması koşuluna bağlandı. Yani mülkün hukuki açıdan temiz olması, iznin kendisi kadar önemlidir.

2026'da neler değişti? Güncel düzenleme: 89/2026 sayılı kararname

Yabancıların mülk edinme kuralları 2026 yılında üç kez yeniden düzenlendi. Mayıs 2026'da 63/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname yayımlandı; 90 günlük süresi dolunca yerini 7 Ağustos 2026'da Resmî Gazete'de yayımlanan 89/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname aldı. Gerekçe olarak, 52/2008 sayılı yasadaki değişikliklerin Meclis tatile girmeden önce yasalaşmamış olması gösterildi. Ekim 2026'da ise tapu harçları geçici olarak yeniden belirlendi; güncel oranları KKTC'de ev alırken masraflar ve vergiler yazımızda bulabilirsiniz.

Bunun pratik sonucu şudur: İnternette, özellikle İngilizce emlak sitelerinde sıkça karşılaşılan "yabancılar yalnızca bir mülk ve en fazla bir dönüm arazi alabilir" bilgisi eski rejime aittir ve artık güncel değildir. Mayıs 2024 değişikliğiyle getirilen sınırlar da 2026 kararnameleriyle değiştirildi. Bir rehber okurken yayın tarihine mutlaka dikkat edin.

Önemli not: Yasa gücünde kararnamelerin Meclis tarafından onaylanması gerekir. Yabancıların mülk edinimine ilişkin kurallar 2026'da birkaç kez değişti ve değişmeye devam edebilir; alım öncesinde güncel durumu avukatınızla ya da bizimle teyit edin.

Yabancılar KKTC'de kaç mülk alabilir? 89/2026'ya göre sınırlar

Kasım 2026 itibarıyla yürürlükteki 89/2026 sayılı kararnameye göre Bakanlar Kurulu izniyle edinilebilecek taşınmazlar şöyle sınırlandırılmıştır:

• Daire: En fazla 3 daire. KKTC'yi tanıyan ve Kıbrıslı Türklere aynı hakkı tanıyan ülkelerin vatandaşları en fazla 6 daire alabilir.
• Müstakil ev: En fazla 3.300 m² büyüklüğündeki bir arazi üzerinde tek bir ev. Bu araziye ikinci bir konut yapılamaz.
• Site içindeki villalar: En fazla 2 adet iki katlı villa; karşılıklılık sağlanan ülkelerin vatandaşları için bu sayı 3'tür.
• Arsa: En fazla 1.338 m² (1 dönüm) büyüklüğünde bir arsa ve üzerinde yalnızca bir konut.
• Konut projeleri: İmara açık arazideki bir konut projesinin en fazla %80'i yabancılara satılabilir. Alıcılar birinci derece akraba, hısım ya da aynı ülkenin vatandaşıysa tek bir parselin yarısından fazlasını alamaz.

Bunların dışında ayrı bir yatırım yolu da tanımlanmıştır: turizm, eğitim, sağlık, sanayi, tarım, teknoloji ya da Ar-Ge alanlarında en az 10 milyon Euro tutarında yatırım. Yap-sat konut projeleri bu kapsama girmez; yatırım tutarı şirket adına bir KKTC bankasına yatırılmalı ve 2 yıl içinde harcanmalıdır.

Bu sınırları kendi durumunuza uygularken dikkatli olun: uyruğunuz, aile üyelerinizin mülkleri ve almak istediğiniz mülkün türü sonucu değiştirebilir; alım öncesinde hangi kategoriye girdiğinizi avukatınızla netleştirin.

KKTC'de yabancı olarak mülk satın alma adımları

1. Mülkü seçin ve araştırın. Bütçenizi, bölgeyi ve mülk türünü belirleyin. Hazır konutlar için KKTC satılık ev ilanlarına, inşaat aşamasındaki konutlar için yeni konut projelerine göz atabilirsiniz.
2. Tapu araştırması yaptırın. Avukatınız koçanın türünü, malikin kim olduğunu ve mülk üzerinde ipotek, haciz ya da tedbir bulunup bulunmadığını kontrol eder. Koçan türleri arasındaki farkı KKTC tapu türleri rehberimizde anlattık.
3. Satış sözleşmesini inceletin ve imzalayın. Ödeme planı, teslim tarihi, gecikme cezaları ve izin reddedilirse ödemelerin nasıl iade edileceği sözleşmede açıkça yazmalıdır.
4. Sözleşmeyi damgalatın. Satış sözleşmesi, bedelin %0,5'i oranında pul vergisine tabidir ve bu vergiyi genellikle alıcı öder.
5. Tescil ve izin başvurusunu bir ay içinde yapın. 89/2026'ya göre yeni sözleşmelerin 1 ay içinde İlçe Tapu Amirliği'ne tescil edilmesi ve satın alma izni başvurusunun yapılması gerekir; aksi halde sözleşme kendiliğinden geçersiz sayılır.
6. İzni bekleyin. Başvuru İçişleri Bakanlığı üzerinden yürür ve Bakanlar Kurulu kararıyla sonuçlanır. İzin, Resmî Gazete'de yayımlanır.
7. Harçları ödeyin ve tapuyu devralın. İzin Resmî Gazete'de yayımlandıktan sonra tapu devri 1 yıl içinde yapılmalı, devir harçları ise 75 iş günü içinde ödenmelidir; aksi halde izin düşer.

Uzun süredir bilinen genel uygulama, satış sözleşmesinin imzadan sonraki 21 gün içinde damgalatılıp Tapu Dairesi'ne yatırılmasıdır. Yabancı alıcılar için artık buna ek olarak bir aylık tescil ve başvuru süresi de bulunduğundan en güvenli yol, sözleşmeyi imzaladıktan hemen sonra damgalatıp tescil ettirmektir. Bu süreler 2026'da değişen kurallara bağlıdır; işlem öncesinde mutlaka yeniden teyit edin.

Satın alma izni (PTP) için hangi belgeler gerekir?

89/2026'ya göre başvurudaki temel belge, başvuru tarihinden en fazla 3 ay önce alınmış apostilli adli sicil kaydıdır. Bakanlık gerekli gördüğü başka belgeleri de isteyebilir. Alıcı bir şirketse her ortak için ayrı adli sicil kaydı gerekir.

Bunun yanında bakanlığa hitaben bir dilekçe, satış sözleşmesinin bir örneği ve başvuruyu avukat yürütüyorsa vekaletname de dosyada yer alır. Bakanlık duruma göre ek belge isteyebileceği için güncel listeyi başvurudan önce avukatınızla teyit edin. Yabancı dildeki belgelerin çevirisi ve onayı için tercümanlık ve resmi evrak hizmetimizden yararlanabilirsiniz.

Satın alma izni ne kadar sürer, beklerken ne olur?

İzin süresi için resmi bir süre öngörülmemiştir. Uygulamada bekleme genellikle yaklaşık 6–12 ay sürer; bazı başvurular 3 ay gibi kısa bir sürede sonuçlanırken 24 aya kadar uzayanlar da olur. Bu nedenle taşınma ve ödeme planınızı esnek tutmanızda fayda var.

Bekleme süresinde alıcılar genellikle mülkü teslim alıp kullanabilir. Ayrıca İkamet İzinleri ve Vizeler Tüzüğü'ne göre, satış bedelinin en az üçte birini ödemiş ve satın alma izni için başvurmuş bir alıcı, mülk sahibi olarak ikamet izni başvurusunda bulunabilir. Koçan adınıza geçtiğinde ise konutun oturmaya elverişli olması ve bu amaçla kullanılması koşuluyla, gelir şartı aranmadan 5 yıla kadar ikamet izni alınabilir. Ayrıntılar için KKTC oturma izni rehberimize bakabilirsiniz.

Bir noktayı da unutmayın: 89/2026'ya göre tüm vergi ve harçlar ödenmeden yeni alınan bir konuta kalıcı ya da geçici elektrik ve su bağlantısı yapılamaz (şantiye elektriği bu kuralın dışındadır). Taşınma takviminizi harç ödemelerinize göre planlayın.

Satın alma izni reddedilebilir mi?

Evet. Sabıka kaydı ya da mülkün askeri bölgelere yakın olması, ret nedenleri arasında gösterilir. Uygulamada alıcılar çoğu zaman izin çıkmadan ödeme yapar ve bu riski üstlenir. Bu yüzden sözleşmeye, izin reddedildiğinde ödenen tutarın iadesini düzenleyen bir madde eklenmesi tavsiye edilir.

Eski tarihli sözleşmeler ve sınırın üzerindeki alımlar

89/2026, Mayıs 2024 değişikliğinden önce imzalanmış sözleşmeler için ayrı süreler öngörür. Bu sözleşmelerin 6 ay içinde tescil edilmesi ve izin başvurusunun yapılması gerekir. Tamamlanıp teslim edilmiş konutlarda ise tapu devri ve vergilerin ödenmesi için 36 ay süre tanınmıştır.

Hak edilen sınırın üzerinde alım yapmış olanlar, 6 aylık süre içinde bakanlığa bildirimde bulunup satış bedelinin %1'ini (süre geçtikten sonra bildirimde %3'ünü) öderse 10 yıllık bir kullanım hakkı belgesi alabilir. Bu belge mülkiyet hakkı vermez. Elinizde eski tarihli bir sözleşme varsa durumunuzu vakit kaybetmeden bir avukata inceletin.

KKTC'de mülk alırken avukat zorunlu mu?

Kuzey Kıbrıs'ta mülk alımında avukat tutmak yasal olarak zorunlu değildir, ancak yabancı alıcılar için kuvvetle tavsiye edilir. Avukat genellikle tapu araştırmasını yapar, sözleşmeyi inceler, sözleşmenin Tapu Dairesi'ne tescilini ve satın alma izni başvurusunu vekaletnameyle sizin adınıza yürütür.

Ücretler bürodan büroya değişir. Ajansların verdiği aralıklara göre avukatlık ücreti yaklaşık £1.500–£2.500 + %16 KDV civarındadır. Avukatınızın satıcıdan ve geliştiriciden bağımsız olması, olası çıkar çatışmalarını önlemek açısından önemlidir. Girne, İskele (Long Beach), Gazimağusa ya da Lefkoşa'da hangi bölgede alım yaparsanız yapın, bu adımlar aynıdır.

Dornika nasıl yardımcı olur?

Dornika olarak bağımsız avukatlarla birlikte tapu kaydını ve takyidatları inceliyor, satış sözleşmesinin tescilini ve yabancı alıcılar için satın alma izni başvurusunu takip ediyoruz. Kuralların sık değiştiği bu dönemde süreci planlamak için emlak danışmanlığı hizmetimizi inceleyebilir ya da doğrudan bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Sık sorulan sorular

KKTC'de yabancılar kaç ev alabilir?

Kasım 2026 itibarıyla 89/2026 sayılı kararnameye göre yabancılar Bakanlar Kurulu izniyle en fazla 3 daire alabilir; karşılıklılık sağlanan ülkelerin vatandaşları için sınır 6 dairedir. Müstakil ev, villa ve arsa için ayrı sınırlar vardır ve kurallar sık değiştiği için işlem öncesi teyit gerekir.

KKTC'de satın alma izni ne kadar sürede çıkar?

Resmi bir süre öngörülmemiştir. Uygulamada bekleme genellikle 6–12 ay civarındadır, ancak daha kısa ya da daha uzun süren başvurular da olur.

Satın alma izni çıkmadan eve taşınabilir miyim?

Uygulamada alıcılar izin beklerken çoğu zaman mülkü teslim alıp kullanabilir. Ancak 89/2026'ya göre tüm vergi ve harçlar ödenmeden yeni alınan konuta elektrik ve su bağlantısı yapılamaz.

KKTC'de ev alırken avukat şart mı?

Yasal olarak zorunlu değildir. Yine de tapu araştırması, sözleşme incelemesi ve izin başvurusu gibi adımlar için bağımsız bir avukatla çalışmak, yabancı alıcılar için en güvenli yoldur.

Satış sözleşmesini Tapu Dairesi'ne ne zaman kaydettirmeliyim?

89/2026'ya göre yabancı alıcıların sözleşmeyi 1 ay içinde İlçe Tapu Amirliği'ne tescil ettirip izin başvurusu yapması gerekir; aksi halde sözleşme geçersiz sayılır. En güvenlisi, imzadan hemen sonra damgalatıp tescil ettirmektir.

KKTC'de ev sahibi olmak oturma izni sağlar mı?

Belirli koşullarla evet. Koçan adınıza ise gelir şartı aranmadan 5 yıla kadar ikamet izni alınabilir; sözleşmeyle yapılan alımlarda ise bedelin en az üçte birini ödemiş ve satın alma izni için başvurmuş olmanız gerekir.