KKTC Tapu Harcı ve Ev Alma Masrafları 2026: Örnek Hesaplı Rehber

KKTC'de ev alırken alıcının ödediği başlıca masraflar tapu harcı, satış sözleşmesi için %0,5 pul vergisi, yeni konutlarda KDV, avukat ücreti ve elektrik-su bağlantılarıdır. 7 Ekim 2026'dan itibaren geçici olarak 5 Ocak 2027'ye kadar uygulanan oranlara göre tapu harcı, KKTC'yi tanımayan ülkelerin vatandaşları için ilk mülkte %4'tür. Aşağıdaki örnek hesaba göre, ikinci el bir konutta fiyatın yaklaşık %6–7'si, geliştiriciden alınan yeni bir konutta ise yaklaşık %12–15'i kadar ek masraf öngörmek gerekir.

KKTC'de ev alırken hangi masraflar ödenir?

Kuzey Kıbrıs'ta bir konutun ilan fiyatı, toplam maliyetin yalnızca bir kısmıdır. Alıcı tarafında karşılaşacağınız kalemler genel olarak şunlardır:

• Tapu harcı: Tapu devrinde ödenen ve en büyük kalemi oluşturan harç.
• Pul vergisi: Satış sözleşmesi bedelinin %0,5'i.
• KDV: Yalnızca geliştiriciden alınan yeni konutlarda.
• Avukatlık ücreti: Tapu araştırması, sözleşme ve satın alma izni süreci için.
• Elektrik ve su: Bağlantı bedeli ve abonelik masrafları.
• Diğer: Noter onayları, kredi kullanıyorsanız ipotek tescil harcı.

Mülk sahibi olduktan sonra ise belediyeye ödenen yıllık emlak vergisi ve evi kiraya verirseniz kira gelirinin vergilendirilmesi gündeme gelir. Bu kalemleri aşağıda tek tek ele alıyoruz.

KKTC tapu harcı 2026: geçici oranlar

Tapu harçları, Tapu ve Kadastro Dairesi (Harçlar ve Ücretler) (Değişiklik) Tüzüğü ile yeniden belirlendi. Yeni oranlar 7 Ekim 2026'dan itibaren geçici olarak 5 Ocak 2027'ye kadar geçerlidir. Aşağıdaki oranlar devir harcına ek olarak Taşınmaz Mal Komisyonu ve Konut Birimi paylarını da içeren toplam oranlardır.

KKTC'yi tanımayan ülkelerin vatandaşları

Birleşik Krallık, Almanya, Rusya, İran gibi ülkelerin vatandaşları için:

• 1. mülk: %4
• 2. mülk: %5,5
• 3. mülk: %6

KKTC'yi tanıyan ülkelerin vatandaşları (Türkiye)

• 1. ve 2. mülk: %4
• 3. ve 4. mülk: %5,5
• 5. ve 6. mülk: %6

KKTC vatandaşları, hibeler ve ipotek

• KKTC vatandaşlarının ilk edinimi (bir defaya mahsus, büyüklük sınırları dahilinde): %2 (önceki %3'ten indirildi). İkinci edinim: %4 (önceki %6'dan indirildi).
• Hibe: anne-babadan çocuğa %0,2; eşler arasında ya da büyükanne-büyükbabadan toruna %0,4; diğer hibeler %3. Kişinin en az %25 hissesine sahip olduğu şirkete devir: %1.
• İpotek tescili: teminat altına alınan azami tutarın %1'i.

İnternette hâlâ karşılaşabileceğiniz %6 temel oran (ilk alımda indirimli %3) ve yabancılar için %12'ye varan oranlar 7 Ekim 2026 öncesine aittir ve artık güncel değildir. Farklı oranlar gösteren tablolarla karşılaşırsanız Resmî Gazete'de yayımlanan güncel tüzüğü esas alın. Geçici dönem içinde başlatılan işlemler bu oranlarla devam eder.

Yabancı alıcılar için zamanlama da önemlidir: 89/2026 sayılı kararnameye göre satın alma izni Resmî Gazete'de yayımlandıktan sonra devir harçlarının 75 iş günü içinde ödenmesi gerekir, aksi halde izin düşer.

Not: Tapu harcı oranları geçicidir ve 5 Ocak 2027'den sonra değişebilir. Kurallar sık değiştiği için işlem öncesinde güncel oranı bir avukatla ya da Dornika ile mutlaka teyit edin.

Pul vergisi: satış sözleşmesinin %0,5'i

Satış sözleşmesi, sözleşme bedelinin %0,5'i oranında pul vergisine tabidir ve bu vergi genellikle alıcı tarafından ödenir. Pul Yasası'nın genel kuralına göre sözleşmeler imzadan sonraki 1 ay içinde damgalatılmalıdır; geç damgalatma cezaya yol açar. Gelir ve Vergi Dairesi'nin 5/2024 sayılı genelgesi, sözleşmede fiyat "bedel + KDV" olarak yazılmışsa pul vergisi matrahına KDV'nin de dahil edildiğini belirtir.

Emlak piyasasında yaygın uygulama, satış sözleşmesinin imzadan sonraki 21 gün içinde damgalatılıp Tapu Dairesi'ne yatırılmasıdır. Yabancı alıcıların ayrıca sözleşmeyi 1 ay içinde tescil ettirip satın alma izni başvurusu yapması gerekir. Süreç ayrıntılarını KKTC'de yabancı olarak mülk satın alma rehberimizde anlattık.

Yeni konut alırken KDV ödenir mi?

Geliştiriciden alınan yeni konutlarda KDV genellikle %5'tir ve çoğunlukla teslimde ödenir. İkinci el (bir bireyden alınan) konutlarda KDV ödenmez. Oran değişebileceği için sözleşme öncesinde avukatınıza teyit ettirin.

Sözleşmede fiyatın KDV dahil mi yoksa "bedel + KDV" olarak mı yazıldığına mutlaka bakın. Bu ayrım hem ödeyeceğiniz toplam tutarı hem de pul vergisinin matrahını etkiler. Yeni konut seçeneklerini KKTC konut projeleri sayfamızda inceleyebilirsiniz.

Avukat, elektrik-su bağlantısı ve diğer masraflar

Aşağıdaki tutarlar ajansların verdiği aralıklara göre yaklaşık değerlerdir ve bölgeye, mülke ve hizmet sağlayıcıya göre değişir:

• Avukatlık ücreti: yaklaşık £1.500–£2.500 + %16 KDV, yani KDV dahil yaklaşık £1.740–£2.900.
• Elektrik dağıtım/bağlantı bedeli: yaklaşık £1.500–£5.000.
• Su ve elektrik abonelikleri: sırasıyla yaklaşık £220 ve £200.
• Noter: belge başına yaklaşık £15.
• İpotek tescili: konut kredisi kullanıyorsanız teminat tutarının %1'i.

89/2026'ya göre tüm vergi ve harçlar ödenmeden yeni alınan bir konuta kalıcı ya da geçici elektrik ve su bağlantısı yapılamaz. Yani bağlantı masraflarını planlarken harç ödemesini de takvime koymanız gerekir. Elektrik tarifeleri ve depozito hakkında güncel bilgiye KIB-TEK'in resmi sitesinden ulaşabilirsiniz.

Örnek hesap: £150.000'lik bir ev için toplam alım masrafı

Bu bölüm yalnızca bir örnektir ve kesin bir teklif değildir. Hesap, 7 Ekim 2026'dan itibaren geçici olarak uygulanan oranlarla ve yukarıdaki yaklaşık aralıklarla yapılmıştır. Varsayımlar: Alıcı, KKTC'yi tanımayan bir ülkenin vatandaşıdır (örneğin Birleşik Krallık) ve bu KKTC'deki ilk mülküdür; tapu harcı %4'tür. Basitlik için harç satış bedeli üzerinden hesaplanmıştır; harca esas değer işlem sırasında netleşir. Tutarlar sterlin olarak gösterilmiştir; ödemenin hangi para biriminde ve kurdan yapılacağını işlem sırasında teyit edin.

Örnek 1: £150.000'lik ikinci el konut

• Pul vergisi (%0,5 × £150.000): £750
• Tapu harcı (%4 × £150.000): £6.000
• KDV: ikinci el konutta yok, £0
• Avukatlık ücreti (KDV dahil): £1.740–£2.900
• Su ve elektrik abonelikleri: yaklaşık £420
• Toplam ek masraf: yaklaşık £8.910–£10.070 (fiyatın yaklaşık %6–7'si)

Mevcut bağlantısı olan bir konutta ayrıca elektrik bağlantı bedeli gerekip gerekmediğini satın almadan önce kontrol edin; gerekirse bu tutar toplama eklenir.

Örnek 2: Geliştiriciden £150.000 + KDV yeni konut

• KDV (%5 × £150.000): £7.500
• Pul vergisi (sözleşme "bedel + KDV" olduğu için %0,5 × £157.500): £787,50
• Tapu harcı (%4 × £150.000): £6.000
• Avukatlık ücreti (KDV dahil): £1.740–£2.900
• Elektrik bağlantı bedeli: £1.500–£5.000
• Su ve elektrik abonelikleri: yaklaşık £420
• Toplam ek masraf: yaklaşık £17.950–£22.610 (fiyatın yaklaşık %12–15'i)

Aynı alıcı ikinci mülkünü alıyorsa tapu harcı %5,5'e, üçüncü mülkte %6'ya çıkar. Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları için ilk iki mülkte oran %4'tür. Kendi senaryonuz için kur dönüşümünü ve kredi taksitlerini mortgage ve döviz hesaplama araçlarımızla yapabilirsiniz.

Ev sahibi olduktan sonra: emlak vergisi ve kira geliri

Yıllık emlak vergisi belediyeye ödenir ve metrekare başına hesaplanır. Tutarı belediyeye göre değişir ve genel olarak oldukça düşüktür; güncel tutarı bağlı olduğunuz belediyeden öğrenebilirsiniz.

Evi kiraya vermeyi düşünüyorsanız iki konuya dikkat edin. Birincisi, kira sözleşmesi de pul vergisine tabidir: oran, kira ile birlikte depozito, aidat gibi kalemleri içeren toplam sözleşme değerinin %0,5'idir ve sözleşme imzadan sonraki 1 ay içinde damgalatılmalıdır. İkincisi, kira geliri vergilendirilir ve oran, kiranın TL ya da döviz cinsinden olmasına göre farklılaşabilir; güncel oranı Gelir ve Vergi Dairesi'nden ya da mali müşavirinizden teyit edin. Kiralık konut piyasasına KKTC kiralık ev ilanlarımızdan göz atabilirsiniz.

Satıcı hangi vergiyi öder?

Satış sırasında satıcı da beyan edilen satış değeri üzerinden bir vergi öder; bu vergi halk arasında değer artış vergisi ya da stopaj olarak anılır. Oran, satıcının bireysel mi yoksa profesyonel (şirket, sık satış yapan kişi) mi olduğuna göre farklılaşır. Oran ve olası istisnalar satıcının durumuna göre değiştiğinden, satıcıysanız güncel oranı mutlaka bir avukat ya da mali müşavirle teyit edin. Alıcı olarak sizin için önemli olan, sözleşmede hangi masrafı kimin ödeyeceğinin açıkça yazılmasıdır.

Dornika nasıl yardımcı olur?

Dornika olarak alım öncesinde vergi ve harç hesaplarını sizinle şeffaf biçimde paylaşıyor, bağımsız avukatlarla birlikte sözleşme ve tapu sürecini takip ediyoruz. Bütçenizi netleştirmek için emlak danışmanlığı hizmetimizi inceleyebilir ya da bize ulaşabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

KKTC'de tapu harcı ne kadar?

7 Ekim 2026'dan itibaren geçici olarak 5 Ocak 2027'ye kadar, KKTC'yi tanımayan ülkelerin vatandaşları için tapu harcı ilk mülkte %4, ikincide %5,5, üçüncüde %6'dır. Oranlar geçici olduğu için işlem öncesinde teyit edilmelidir.

Türk vatandaşları KKTC'de ne kadar tapu harcı öder?

Geçici oranlara göre Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları ilk ve ikinci mülkte %4, üçüncü ve dördüncü mülkte %5,5, beşinci ve altıncı mülkte %6 tapu harcı öder.

KKTC'de ev alırken KDV ödenir mi?

Geliştiriciden alınan yeni konutlarda KDV genellikle %5'tir ve çoğunlukla teslimde ödenir. İkinci el konut alımlarında KDV ödenmez.

KKTC'de pul vergisi ne zaman ödenir?

Satış sözleşmesi bedelin %0,5'i oranında pul vergisine tabidir ve Pul Yasası'nın genel kuralına göre imzadan sonraki 1 ay içinde damgalatılmalıdır. Uygulamada sözleşmeyi imzadan hemen sonra damgalatmak en güvenli yoldur.

Tapu harcını ne zaman ödemem gerekir?

Yabancı alıcılar için 89/2026'ya göre satın alma izni Resmî Gazete'de yayımlandıktan sonra devir harçları 75 iş günü içinde ödenmelidir; aksi halde izin düşer. Tapu devrinin de 1 yıl içinde tamamlanması gerekir.

KKTC'de yıllık emlak vergisi ne kadar?

Yıllık emlak vergisi belediyeye ödenir, metrekare başına hesaplanır ve genellikle düşüktür. Tutar belediyeden belediyeye değiştiği için güncel rakamı bağlı olduğunuz belediyeden öğrenin.